Как продать квартиру в аварийном доме

Закон не запрещает покупку-продажу недвижимости в аварийных многоквартирных домах. По крайней мере на момент написания этой статьи.

Таким образом, раз запрета нет, то приобретать подобные квартиры можно. Более того, не существует никаких нормативов и инструкций по реализации или покупке такого жилья.

А это значит, что все нужно делать точно так же, как и при приобретении обычной квартиры в стандартном, не аварийном доме.

Можно ли получить ипотечный кредит на покупку квартиры в аварийном доме

Формально – можно. Но только при условии, что в качестве обеспечения будет предлагаться другая недвижимость. С одной стороны, банку не важно, куда пошли деньги, если клиент их исправно возвращает. С другой, финансовая организация очень сильно беспокоится о состоянии залогового имущества.

Таким образом, квартиру в аварийном доме практически со 100% гарантией не будут рассматривать в качестве обеспечения, но если предложить другой залог, деньги на покупку аварийного жилья дадут.

Из данного правила есть определенные исключения. Так, если банк все же согласится на кредитование, оформить ипотеку можно будет только в рамках стандартных программ. Не получится купить жилье на материнский капитал с последующей доплатой со стороны банка. Не получится купить такое жилья для военнослужащих и так далее.

Любая социальная программа тщательно контролируется государством и банку просто не нужны неприятные вопросы о том, каким это образом, например, молодая семья с детьми смогла получить социальную ипотеку с использованием того же материнского капитала на покупку аварийного жилья.

к содержанию ↑

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Учитывая тот факт, что какие-то специальные условия и требования относительно покупки жилья в аварийных зданиях отсутствуют, опираться стоит на стандартные правила для покупки квартир. Ниже представлено детальное пошаговое описание действий, необходимых для приобретения такой недвижимости.

Порядок действий

Представленная ниже инструкция будет верна практически для любых ситуаций. Однако всегда нужно учитывать, что некоторые элементы не нужны или, наоборот, потребуются дополнительно.

Поиск продавцов аварийного жилья

Для того, чтобы купить квартиру в аварийном доме сначала нужно найти подходящие предложения. Сделать это двумя основными способами:

  • Личный поиск.
  • Обращение к частному риэлтору или в агентство недвижимости (АН).

Самостоятельно искать такие квартиры будет существенно дешевле, но намного дольше, с большими затратами времени и усилий, а также без всякой гарантии. Предложение о продаже аварийного жилья редко встречаются на самых распространенных ресурсах, типа онлайн-газет или сервиса «Avito».

Как следствие, искать придется самостоятельно в прямом смысле этого слова:

  1. Найти подходящий аварийный дом.
  2. Обойти все квартиры.
  3. Предложить жильцам продать квартиры.

Как доказывает практика, во многих случаях последует отказ. Однако шанс договорится есть всегда, особенно если проходить дом за домом. Иногда собственники квартир уже знают, кто из соседей продает жилье и могут подсказать. Это существенно облегчает поиск.

Если же воспользоваться услугами АН, то за это придется заплатить (подробнее о расходах см.ниже). Но это единственный недостаток.

Представители агентства вместо клиента будут искать подходящую аварийную недвижимость и, вполне возможно, у них уже будут в базе все нужные данные. Безусловно, жалко платить за то, что можно сделать самостоятельно, но почти всегда понесенные затраты сполна компенсируют потенциальные неудобства.

Осмотр квартиры

После того, как продавец найден, нужно переходить к следующему этапу – осмотру жилья. Обычно, если покупается квартира в аварийном доме, фактическое состояние квартиры мало кого интересует. Такая недвижимость приобретается не для проживания (подробнее об этом см.ниже). Но важно проверить, действительно ли жилье является аварийным.

Иногда для этого достаточно осмотреть саму квартиру. Но нередко жильцы изо всех сил стремятся поддерживать в квартире хоть какое-то подобие порядка и уюта.

Как следствие, визуально определить, относится ли недвижимость к аварийной или нет затруднительно. В такой ситуации можно осмотреть сам дом.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Но еще проще – просмотреть на сайте местной администрации список всех строений, которые признаны аварийными. Если целевой дом фигурирует в этом перечне – все хорошо.

Если нет – могут возникнуть проблемы.

Предварительные договоренности

Во время осмотра, до него или после него можно провести с продавцом предварительные переговоры и обсудить условия сделки, пункты, которые будут включены в договор купли-продажи и так далее. По общим правилам, продавец должен на этом этапе предупредить покупателя о том, что дом является аварийным и подлежит сносу.

Если он этого не сделал – есть вероятность, что продавец хочет как-то обмануть покупателя, хотя тому как раз нужна именно аварийная недвижимость. Если «обман» заключается именно в этом, следует дать понять, что покупатель в курсе ситуации и именно потому, что жилье относится к аварийному, оно его и интересует.

Составление договора купли-продажи

После достижения предварительных договоренностей, стороны составляют договор купли-продажи. Он может включать в себя все основные моменты, о которых договорились покупатель и продавец. Главное, чтобы внесенные в документ пункты не противоречили законодательству.

Содержание договора

В договоре купли-продажи обычно фигурирует следующая информация:

  • Данные сторон сделки.
  • Детальная и максимально подробная информация о квартире.
  • Сумма сделки.
  • Срок.
  • Условия и особенности.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дата и подписи.
Образец договора

Подписание договора

После составления договора его нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно можно заверить у нотариуса, но последнее не является обязательным требованием по закону. Стороны сами могут решать, пользоваться ли услугами нотариальной конторы, с учетом того, что это предполагает дополнительные затраты, или нет.

Оформление права собственности

После подписания договора и, возможно, выплаты аванса за жилье, нужно зарегистрировать право собственности на нового владельца. Обычно это производится еще до окончательной оплаты. Продавец, при этом, ничего не теряет, а покупатель получает больше гарантий того, что сделка будет завершена честно.

Право собственности регистрируется в Росреестре. Это платная услуга (нужно будет оплатить госпошлину).

Подписание акта приема-передачи

Когда регистрация произведена, если никаких проблем на этом этапе не произошло, можно подписывать акт приема-передачи. Договор купли-продажи лишь указывает, что у сторон есть намерение купить-продать квартиру.

А акт подтверждает тот факт, что право собственности было передано. Этот документ составляется в двух экземплярах в свободной форме.

Обычно включает в себя только информацию о том, что покупатель получил право собственности, а продавец его передал.

Составление и подписание расписки

Заканчивает сделку обычно расписка в получении средств. Этот документ составляется в одном экземпляре, так как продавцу он обычно не нужен.

Этот человек пишет расписку и указывает, что у него нет никаких претензий к покупателю. В расписке указывается окончательная сумма расчета.

Одновременно с передачей расписки покупатель передает всю оговоренную сумму за жилье в полном объеме.

Документы

Для оформления такой сделки потребуются различные документы. По большей части они нужны для того, чтобы покупатель убедился в надежности продавца.

От покупателя

Покупатель обычно предоставляет только паспорт гражданина РФ, чтобы продавец мог проверить, действительно ли этот человек является тем, за кого себя выдает. В некоторых случаях продавец также может потребовать выписку с банковского счета с целью убедиться, что у покупателя есть нужная сумма для покупки жилья.

От продавца

От продавца жилья требуется намного больше документов:

  • Паспорт. По той же причине, которая описана выше.
  • Выписка из ЕГРН. В этом документе указан собственник квартиры, что позволяет сверить данные паспорта и выписки. Также в ней показываются всевозможные обременения, если они вообще есть.
  • Договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ, показывающий, каким образом продавец квартиры в свое время получил ее в собственность. Иногда этот документ очень важен (особенно если с момента приобретения квартиры прошло менее 3-х лет).
  • Выписка из домовой книги. Показывает, кто прописан в квартире. Нередко это может быть важно, особенно если одним из прописанных является несовершеннолетний ребенок.
  • Техпаспорт на квартиру. При помощи этого документа можно определить наличие неузаконенной перепланировки.
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
  • Разрешение от органов опеки. Требуется только тогда, когда одним из совладельцев квартиры (или ее полноправным владельцем) является несовершеннолетний ребенок.
  • Согласие на сделку от супруги/супруга. Требуется только тогда, когда продавец состоит в браке. Формально, жилье могло бы быть и личной собственностью, а не совместной, но доказать это практически невозможно, потому, лучше всегда просить такое согласие.

Расходы

Потенциальные расходы сторон при покупке-продаже квартиры:

Типы расходов Возможная сумма
Оценка квартиры От 2 тысяч рублей
Услуги АН или риэлтора От 2% стоимости жилья
Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей
Заверение договора у нотариуса От 5 тысяч рублей
Нотариальное заверение согласия супруги От 2 тысяч рублей
Госпошлина при регистрации собственности 2000 рублей

Сроки

Учитывая тот факт, что значительная часть всех действий зависит непосредственно от продавца, покупателя, агентства недвижимости, нотариуса и Росреестра, конкретные сроки очень сложно прогнозировать. Примерно, вся процедура займет от 1 до 3 месяцев.

В идеальных условиях можно уложиться всего в несколько дней, но это скорее редкость, чем правило. Тот факт, что жилье является аварийным в данном случае не играет практически никакой роли.

к содержанию ↑

Возможные риски при покупке квартиры в аварийном доме

Все потенциальные риски, связанные с покупкой такой квартиры, можно условно разделить на две категории: обычные и касающиеся аварийности дома. Рассмотрим их подробнее.

Стандартные риски

К обычным рискам относят следующие:

  • Прописаны несовершеннолетние дети. Их нужно выписывать до завершения сделки. В противном случает добиться их принудительной выписки даже через суд будет невозможно.
  • Несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья. Без разрешения из органов опеки продать такую квартиру невозможно. Любые обходные пути являются мошенничеством.
  • Неузаконенная перепланировка. Глобальной проблемой, в случае с аварийным жильем, это вряд ли станет. Однако нужно помнить, что, если планировка неузаконенная, могут потребовать возвращать квартире предыдущий вид, а это лишние затраты.
  • Занижение цены недвижимости. Некоторые собственники жилья стремятся любыми доступными способами минимизировать свои затраты. В частности – сумму налога на продажу квартиры. Чем меньше будет цена, тем меньше придется заплатить продавцу. Однако, если согласится на такие условия, но, фактически, выплатить полную стоимость квартиры, вернуть разницу при возникновении проблем будет очень сложно.
  • Продажа квартиры по доверенности. Серьезная проблема, так как доверенность может быть недействительно, полученной обманным путем и так далее. Рекомендуется при помощи опытного юриста предварительно проверить действительность данного документа.
  • Нет согласия супруги/супруга. Без такого согласия сделка может быть признана незаконной.
  • Есть долги за коммунальные услуги. Нужно в договоре предусмотреть пункт, в соответствии с которым все долги остаются на продавце. Формально, по закону, это и так происходит именно таким образом, но лучше обсудить данный вопрос отдельно. Возможно покупателю будет выгоднее оплатить все долги взамен на некоторую скидку к стоимости жилья.

Риски, связанные с аварийным состоянием дома

Есть еще два риска, актуальные именно для аварийных домов:

  • Продавец квартиры отказала покидать свое жилье и не согласился на компенсацию от государства (администрация «покупает» такую недвижимость). Местная администрация подает на него в суд и, выиграв дело, требует выселения в принудительном порядке. На недвижимость сразу же накладывается обременение из-за чего продать ее будет нельзя.
  • Продавец уже согласился на компенсацию или переселение. Такая сделка может быть признана мошеннической. Продать квартиру, как и в предыдущем случае будет невозможно, но продавец может под каким-то предлогом запросить у покупателя аванс и деньги не вернуть.
к содержанию ↑

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Для чего может потребоваться покупать квартиру под снос? Ответ очень прост: чтобы потом переехать в новостройку. Существует специальная программа расселения аварийного жилья, участники которой (собственники квартир в аварийных домах), получают право на бесплатную равнозначную квартиру в новостройке.

Учитывая тот факт, что стоить аварийное жилье будет в разы меньше, чем квартира в новом доме, это может быть очень выгодной сделкой.

Однако не всегда понятно, чем опасна такая сделка. Проще говоря, если купить, дадут ли новую жилплощадь? Формально, на данный момент никаких ограничений нет, а значит – дадут.

Но в ближайшее время правительство планирует вносить в данную программу определенные изменения. Конкретный их перечень еще не известен, однако по предварительным данным, просто так приобретать квартиры в аварийных домах непосредственное перед их сносом будет невозможно.

Как именно и когда это будет реализовано – неизвестно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Можно ли продать аварийное жилье?

Когда дом является непригодным для проживания, его признают аварийным. Официально жильцов должны расселить в указанные сроки.

Можно ли продать квартиру в признанном аварийном многоквартирном доме? Стоит ли такой дом рассматривать как успешную инвестицию? Или приобретение квартиры в подобном строении однозначно является неудачной и бесперспективной сделкой?

к содержанию ↑

Что говорит закон

Согласно действующему законодательству конкретных запретов на продажу такого типа жилья нет, соответственно, аварийный дом можно продать. Сделка будет считаться действительной до тех пор, пока новый собственник не подпишет договор об изъятии площади жилым фондом или другими структурами.

Процесс купли-продажи регламентируется теми же требованиями и законами с одной лишь пометкой о том, что здание, в котором располагается недвижимость, является аварийным. Продавец обязан сообщить данную информацию покупателю, при этом желательно прежде, чем реализовать квартиру, предоставить документ о сроках расселения.

Покупателям рекомендуют узнать, входит ли дом в специально разработанную программу расселения собственников из аварийного здания. Это важно сделать, так как на данный факт, если дом не числится в списках, можно даже не рассчитывать.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Для начала придется проходить процедуру признания дома нежилым, а это большие сроки и долгое время, поэтому приобретать такую недвижимость вообще нет смысла.

к содержанию ↑

Особенности сделки

Продажа оформляется привычным образом согласно стандартному порядку регистрации сделок с недвижимостью. Покупать ветхое жилье можно. Однако в процессе могут возникнуть некоторые трудности, связанные с возможностью приобретения.

Перед тем, как принимать решение о покупке, обратите внимание на следующие факторы:

  • Покупку аварийного жилья не всегда оформляют в кредит — банковские учреждения не спешат одобрять заявки на ипотечное или другого вида кредитование для покупки ветхого жилья. Если согласие и будет дано, то, как правило, в сопровождении с дорогостоящей страховкой. Банки таким образом ограждают себя от возможных потерь, связанных с состоянием дома.
  • Материнский капитал для приобретения такого жилья нельзя использовать, так как его основное предназначение заключается в возможности предоставить детям хорошие, безопасные условиями для проживания. Аварийные квартиры и дома не подходят для этого.

Молодые семьи могут только рассчитывать на поддержку государства, получив жилищный сертификат, дающий право на частичную оплату будущей недвижимости.

к содержанию ↑

Определение стоимости

Если дом признан аварийным, квартиру в нем можно продать, но стоимость ее может несколько отличаться от рыночной. Определяя выкупную цену за аварийное жилье, следует брать во внимание оценочную стоимость квартиры, а также понесенные затраты собственника на изъятие жилья и других расходов, связанных с объектом недвижимости.

Конечная цена определяется, исходя из договоренности между двумя лицами — покупателем и продавцом.

к содержанию ↑

Зачем продавать?

Недвижимость приватизирована, скоро должно состояться переселение из ветхого жилья в новое, чистое, просторное. Почему люди, не дождавшись этого события, выставляют квартиры на продажу? Зачастую они просто устают ждать и хотят более спокойного развития событий.

Ведь даже при расселении не всегда все происходит, так, как видится со стороны. На практике фактического переселения не случается — обычно назначают стоимость за квадратные метры, причем размер ее значительно ниже, чем рыночная цена.

Это связано с тем, что ветхое жилье требует дополнительного ремонта, вложений, трат на снос. Делать это за свой счет никому не выгодно, поэтому подобные расходы отнимаются от стоимости квартир.

Таким образом, реализация квартиры выгодна — чем ждать неизвестно чего, проще сразу выставить на продажу, обозначив желаемую сумму.

к содержанию ↑

Кто покупает?

Для комфортного проживания дом, который признан аварийным, не подходит. Все покупатели преследуют единственную цель — заплатить низкую цену за будущее, более дорогостоящее жилье.

Расселение собственников объектов, как правило, происходит в новые многоквартирные дома. По этой причине можно приобрести хорошую новостройку по низкой цене.

Однако не стоит обольщаться и рассчитывать, что сделка будет выгодной. Ветхое жилье продать можно, но стоит ли его покупать? Могут приобрести участок и предложить собственникам ничтожную сумму, которую сложно будет направить на покупку хорошего жилья.

Взамен могут дать просторную квартиру, но в очень не удачном месте, на другом конце города или даже в другом регионе. Нигде не прописано требование о предоставлении жилья только по месту проживания собственника, поэтому предложения могут оказаться весьма неожиданными.

По закону человеку разрешено отказаться, но его отказ не служит основанием для неполучения — соответственно, возможна ситуация, в которой придется соглашаться хотя бы на что-то.

к содержанию ↑

Ограничения

Сроки продажи квартиры в аварийном доме не регламентированы, однако некоторые ограничения ЖК РФ накладывает:

  • если на момент подписания договора купли-продажи вынесено решение суда о выселении собственника в связи с непринятием им выкупной стоимости или нежелании переезжать в новое предоставленное ему жилье;
  • владелец помещения уже не имеет права собственности на жилье, так как подписал договор с региональными органами о выплате выкупной стоимости или получении жилья взамен.

Приватизация нежилых помещений в аварийном доме невозможна, так как это противоречит закону о приватизации. Соответственно продать такое помещение не удастся, равно как и квартиры, жильцы в которых обитают по договору найма, и не являются собственниками.

к содержанию ↑

Можно ли это или нет?

Межведомственная комиссия по оценке жилых помещений выносит решение об аварийности на основе анализа и после заявления хозяина или собственников, в зависимости от того, идет речь о частном доме или многоквартирном здании. Даже если в отчете комиссии сказано, что дом не подлежит ремонту и его необходимо снести – хозяева квадратных метров не лишаются своих прав, указанных в Федеральном законе № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Владелец может продать свою недвижимость, если посчитает нужным.

Более того, львиная доля граждан, проживающих в таких домах, выбирает вышеназванный вариант компенсации. Продать квартиру третьему лицу можно гораздо быстрее, а дожидаться предложения от муниципалитета иной раз приходится не один год.

К тому же, вариант является единственно возможным для собственников аварийного жилья – рано или поздно жилье заберут (что такое аварийное жилье и что нужно делать?).

В городах под нужды оставшихся без жилья граждан строят новостройки, в населенных пунктах поменьше и деревнях, как правило, практикуют денежную компенсацию. На полученные деньги хозяин может купить себе квартиру в городе или другое жилье.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы такого решения

Выгода

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что жители аварийных домов должны быть расселены. Речь идет о получении в собственность новой квартиры или дома, при этом, жилье должно быть эквивалентным ранее имевшейся недвижимости.

На практике это означает, что владелец трехкомнатной квартиры в старом доме не может получить однокомнатную квартиру, даже если проживает в ней один. А владельцу недвижимости в деревне может быть предоставлена квартира, а не дом, только по его просьбе.

Проблемы у владельцев такого жилья начинаются, если муниципалитет не торопится включать дом в программы сноса, реновации и расселения. В таком случае на признании дома аварийным дело и заканчивается.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Хозяева обращаются в администрацию, прокуратуру с заявлением о нарушении их жилищных прав, но такие меры требуют времени, к тому же, не всегда приводят к видимому результату.

Выгодной продажа жилья для собственника видится, если о расселении не идет и речи. Возможно, удастся разыскать покупателя, для которого аварийный дом или квартира станут просто выгодным вложением. Новый владелец, имея дополнительную жилплощадь, сможет подождать несколько лет, пока ему не выдадут, наконец, новое жилье.

Недостатки

Как и в любом деле, с продажей квартиры или дома аварийного типа все не так однозначно. Если поспешить с решением о продаже, можно потерять деньги.

  1. Покупатели аварийной недвижимости стремятся оформить сделку по покупке по минимальной цене. Мол, неизвестно, когда предоставят другое жилье и каким оно будет, поэтому у хозяина просят неплохой дисконт на приобретение жилья с сомнительной выгодой.
  2. Нельзя исключать вероятности, что во время оформления продажи или сразу после нее, станет известно о включении дома в программу по расселению. И хотя городские власти стараются оценить недвижимость для компенсации также максимально низко, сумма отступных за квадратные метры может в итоге оказаться больше, чем полученная от продажи сумма.

Резюмируя все вышеизложенное – решение о продаже может быть, как выгодным, так и поспешным в зависимости от целей хозяина жилья. Если нужны быстрые деньги – продажа станет неплохим вариантом, а в случае с поиском нового постоянного места для проживания – стоит подождать реализации программы по расселению, если она может состояться.

Ведь во время заключения сделки с муниципалитетом в выкупную стоимость включаются расходы на переезд, обустройство нового жилья и потери, связанные с арендой.

к содержанию ↑

Как определить стоимость?

Стоимость квартир и домов, относительно которых уже принято решение муниципалитетом, не сильно отличается от средней цены на вторичном рынке. Ведь вместе с квадратными метрами покупатели получают шанс на переезд в новый дом.

Например, в 2016 году квартиры в московских домах, включенных в программу реновации, продавались по цене от 177 тысяч за квадратный месяц до 234 тысяч за квадратный метр. Средний ценник на аварийную недвижимость, таким образом, превысил средний показатель вторичного рынка.

Если же квартира или дом пока остаются в подвешенном состоянии, то ценник приходится снижать. И компенсировать потенциальному покупателю такую неопределенность.

В целом же, хозяину советуют исходить от средней стоимости и требований покупателя. Цена может быть такой же как и для обычной квартиры, ниже или даже выше, строгих правил на этот счет не существует.

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости

  1. Приведите квартиру в порядок.
  2. Подготовьте документы для потенциального покупателя.
  3. Уведомите его о статусе аварийного дома.
  4. Торгуйтесь.
  5. Подготовьте у нотариуса договор купли-продажи.
  6. Подпишите документы.
  7. Зарегистрируйте сделку.
  8. Осуществите расчет.
  9. Составьте акт приема-передачи квартиры.
  • Скачать бланк акта приёма-передачи квартиры
  • Скачать образец акта приёма-передачи квартиры
к содержанию ↑

Какие подготовить документы?

Продавцу

На продавца ложится основная ответственность за подготовку бумаг. Понадобятся:

  1. паспорт РФ собственника или собственников;
  2. документ о праве собственности;
  3. выписки из домовой книги/технический паспорт на недвижимость;
  4. также продавец должен предоставить покупателю заверенное у нотариуса согласие супруга и у попечителей всех недееспособных совладельцев.
  • Скачать бланк согласия супруга на продажу жилья
  • Скачать образец согласия супруга на продажу жилья

Покупатель при желании имеет возможность получить справку об отсутствии коммунальных долгов, справку из единого реестра об отсутствии запрета и ареста на недвижимость, залога и так далее.

Покупателю

Подготовьте свой паспорт, идентификационный код и квитанцию об оплате налога.

к содержанию ↑

Договор купли-продажи

Содержание

В статье 558 Гражданского кодекса РФ сообщается о всех обязательных пунктах договора. Указываем описание предмета договора. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы предмет продажи был охарактеризован максимально достоверно. В обязательном порядке уточняются:

  1. год постройки;
  2. наличие/отсутствие ремонта;
  3. этажность;
  4. квадратура;
  5. аварийность дома (и тот факт, что покупатель уведомлен о состоянии недвижимости и понимает все риски, связанные с такой покупкой);
  6. цена квартиры/дома.

После этого владелец жилья должен вписать в документ сведения об удостоверении права собственности. Далее сообщаются ФИО, регистрация, паспортные данные продавца и покупателя, условия для расторжения (по обоюдному согласию/ через суд).

Подписание

Главное в процедуре подписания договора – ознакомление с текстом документа. Внимательно проверьте и перепроверьте данные, если необходимо – впишите от руки дополнения (такие исправления допускаются, если с ними согласны все стороны). Договор купли-продажи регистрируется в государственных органах, нотариального заверения недостаточно.

Регистрация

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Регистрация купли-продажи (самой сделки) не проводится, необходимо зарегистрировать только смену права собственности. Эта процедура положена на Управление федеральной регистрационной службы (Росреестр).

Понадобятся такие документы:

  1. Заявление от продавца «на регистрацию перехода права» и от покупателя – «на регистрацию нового права». Бланки выдают специалисты Росреестра/ сотрудники МФЦ.
  2. Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.
  3. Паспорта продавца и покупателя недвижимости.
  4. Документ, устанавливающий право собственности продавца.
  5. Договор купли продажи (подписанный в трех экземплярах).
  6. Кадастровый или технический паспорт.
  • Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
  • Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

После приема документов, стороны получают соответствующую расписку. Если не случится неожиданностей, то в течение десяти дней переход права собственности будет оформлен.

к содержанию ↑

Как быть, если жилье признано ветхим уже во время сделки?

Единственным выходом для продавца станет корректировка сделки после признания дома аварийным (про аварийность и ветхость читайте подробнее тут, о нюансах переселения из ветхого жилья узнайте здесь).

В статье 450 ГК РФ сказано, что основанием для расторжения договора купли-продажи может стать не уведомление покупателя о состоянии дома (пункт о непредвиденных обстоятельствах). Продавец обязан сообщить все сведения о недвижимости. Если аварийный статус сокрыт, то свои права покупатель сможет отстоять в суде и без особого труда признать сделку недействительной.

О том, что такое ветхое жилье и как определить данный статус, читайте здесь.

Как видите, продать жилье в аварийном доме реально! Если владелец не хочет ждать, когда состоится договоренность с муниципалитетом, он может перепродать квадратные метры. Стоимость сделки будет зависеть от договоренности сторон, а нюансы оформления перехода права собственности отличаются от стандартной процедуры всего несколькими нюансами, например, необходимостью уведомления (в том числе письменного) покупателя о состоянии жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.

Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку.

На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон. Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2020 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

к содержанию ↑

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

  • рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
  • расходы на переезд;
  • затраты на поиск другого жилья;
  • оформление права собственности на новую квартиру;
  • возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
  • расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

к содержанию ↑

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

№ п/п Ситуация Комментарии
1 Покупка на материнский капитал Приобретение аварийной жилплощади с участием средств материнского капитала невозможна. Мер поддержки предусмотрена для улучшения условий проживания семей с детьми.

Проживание несовершеннолетних в аварийной квартире явно не соответствует целям господдержки.

2 Покупка в ипотеку При оформлении ипотечного кредита банк настаивает на проведении оценки объекта. Если оценочный отчет будет содержать сведения о признании дома аварийным, банк откажет в совершении сделки.

Так как в период выполнения кредитного обязательства квартира находится в залоге у банка, организация заинтересована в рентабельности объекта.

3 Возможен запрет на регистрацию Данный вопрос необходимо уточнить заранее. Если владелец уже получил уведомление о расселении, велика возможность о наличии такого запрета.
4 Длительный срок ожидания расселения Как показывает практика, даже представители орган местного самоуправления не могут точно сообщить срок расселения.

Поэтому вложение, которое казалось выгодным, впоследствии может стать обузой.

к содержанию ↑

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать.

Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.

к содержанию ↑

Какое жилье считается аварийным?

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:

  1. Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
  2. Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
  3. Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
  4. Если жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
  5. Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.

Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении. И даже после этого квартиру продать можно.

Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.

Обязательно ли сообщать покупателю?

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.

к содержанию ↑

Как покупатель может проверить квартиру?

Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:

  1. На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
  2. На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.

Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

к содержанию ↑

Можно ли продать аварийное жилье администрации?

Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.

Как все происходит пошагово:

  1. Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
  2. Обе стороны согласуют условия сделки.
  3. Заключается соглашение о выкупе.
  4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п.

20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.

Содержание и образец соглашения

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:

  1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
  2. Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
  3. Дата и номер решения об изъятии жилья.
  4. Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
  5. Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
  6. Размер выкупной цены.
  7. Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
  8. Способ и порядок оплаты.
  9. Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
  10. Ответственность, права и обязательства сторон.
  11. Дата составления, подписи участников сделки.

Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.

Документы

Для продажи квартиры для муниципальных нужд понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • решение о признании дома аварийным;
  • выписка из домовой книги.

Могут запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но обычно она не требуется.

Как рассчитывается выкупная цена?

При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доли в праве собственности на общедомовое имущество, доли в праве на земельный участок.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется по договоренности между сторонами. Если у собственника и муниципалитета есть разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.

Обратите внимание! Если спор разрешить не удается, можно обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены для сделки по выкупу муниципалитетом, приложив к заявлению экспертное заключение.

к содержанию ↑

Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?

Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это выгоднее. Он может указать в объявлении любую стоимость, а определить ее можно несколькими способами:

  1. Самостоятельно исследовав рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понять, на что можно рассчитывать.
  2. Воспользовавшись калькулятором рыночной стоимости от Циана. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст диапазон цены.
  3. Обратившись за помощью к оценщикам.

Совет юриста: если нужно продать быстро, лучше поставить минимальную рыночную цену. Если сделка не к спеху, можно установить среднюю или максимальную, но стоит быть готовым к тому, что покупателя придется искать несколько месяцев.

к содержанию ↑

Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?

Есть несколько ситуаций, в которых продать или купить жилье не получится ни при каких условиях. Например, если у покупателя:

  1. Материнский капитал, и он хочет использовать его для оплаты квартиры. Пенсионный фонд не одобрит расходование средств по сертификату на жилье в аварийном доме.
  2. Ипотека. Ни один банк не выдаст ее, если дом признан аварийным.
  3. Покупает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. Орган опеки не выдаст разрешение на покупку аварийного жилья.

Примечание: нельзя продать квартиру в аварийном доме и в других случаях. Например, если она не приватизирована, есть решение суда о принудительном выселении или заключено соглашение о выкупе с муниципалитетом.

к содержанию ↑

Как продать квартиру в аварийном доме?

Если никаких препятствий к продаже квартиры в аварийном доме нет, сделка будет выглядеть следующим образом:

  1. Поиск покупателя. На это уходит в среднем три месяца в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
  2. Показ квартиры, обсуждение условий сделки. Еще на этом этапе нужно сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
  3. Заключение договора купли-продажи.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
  5. Получение итогового комплекта документов через 7-9 рабочих дней.

Если продается доля в праве собственности или недвижимость несовершеннолетнего, договор удостоверяется нотариусом. В дальнейшем он сам бесплатно подает документы на регистрацию.

Содержание и образец договора

По содержанию договор купли-продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от стандартного, но в нем нужно указать, что дом признан непригодным для проживания.

Какие еще сведения указываются:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  2. Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
  3. Дата возникновения права собственности у продавца, основание.
  4. Реквизиты и дата решения, по которому дом признан аварийным.
  5. Стоимость жилья, порядок расчетов.
  6. Права, обязанности сторон.
  7. Гарантии покупателю о том, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, нет долгов по коммунальным услугам.
  8. Дата составления и подписи сторон.

Документы

Что нужно продавцу для сделки:

  • паспорт;
  • документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор ренты, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве;
  • техпаспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • акт обследования жилья комиссией;
  • решение о признании дома аварийным.

Покупатель представляет только паспорт.

Расходы

Затраты на сделку стандартные:

к содержанию ↑

Последствия покупки квартиры в аварийном доме

С момента регистрации перехода права собственности продавец утрачивает право на получение новой квартиры, если ранее его включили в список участников программы переселения. Покупатель же наоборот может обратиться в администрацию с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.

При подаче заявления понадобится паспорт, документы на квартиру и копия решения о признании дома аварийным.

к содержанию ↑

Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?

Рассмотрим достоинства и недостатки сделки с аварийной недвижимостью для обеих сторон:

Участники сделки Плюсы Минусы
Продавец Избавление от аварийного жилья Исключение из программы расселения жителей аварийных домов
Получение денег, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или оформления ипотеки
Покупатель Возможен переезд из старого жилья в новое в будущем Переселение происходит в порядке очереди, ожидание может длиться несколько лет
Низкая стоимость квартиры Нередко наблюдаются сбои в работе систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления
Сложнее найти квартирантов, если хочется сдавать жилье
Из соседей больше всего пожилых людей, немало асоциальных личностей
Если квартира на последнем этаже, ее может постоянно заливать во время дождя или таяния снега
Автор статьи
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.
Следующая
ДругоеКак проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке самостоятельно

Добавить комментарий

Adblock
detector