Как обезопасить себя при покупке квартиры: риски

Когда вы приобретаете жилье в новых домах от застройщика, самым важным пунктом является выбор фирмы, осуществляющей реализацию квартиры. Компания должна обладать именем и определенным авторитетом на рынке, быть с абсолютно чистой репутацией и иметь определенные полномочия от Правительства Москвы на продажу квадратных метров в новостройках.

Чтобы избежать обмана, необходимо просто тщательно проверить фирму и обезопасить себя от мошенников типа «Мосжилстроя», которые реализовывали несуществующую или уже проданную недвижимость по несколько раз. После изучения всей документации и аудита застройщика можно заключать договор инвестирования или уступки прав требования (лучше всего с помощью юристов) и ждать его исполнения.

к содержанию ↑

Риски при покупке на вторичном рынке

В случае с приобретением недвижимости, в которой уже кто-то жил, «подводных» камней больше на порядок. Для понятия всей сложности данной процедуры приведем базовую последовательность действий, которые должен осуществить потенциальный покупатель.

Первым этапом является поиск квартиры, после чего следует связаться с продавцом и обсудить все условия сделки. Далее вносится предоплата и происходит составление авансового договора, в котором прописываются условия сделки купли-продажи в дальнейшем.

Для каких целей нужен авансовый платеж? Он необходим для того чтобы обеспечить исполнение своих обязанностей потенциальным покупателем и является гарантией того, что тот не откажется от сделки с продавцом, который потратил свое время и средства на сбор необходимых справок и подписей, оформление некоторых документов и прочее. Авансовый договор одновременно сводит на нет риск того, что квартира будет продана другому лицу (если продавец не является мошенником).

При покупке квартиры составление подобного документа является обязательным.

к содержанию ↑

Какие пункты прописываются в предварительном (авансовом) договоре?

  • Стоимость, по которой продавец реализует недвижимость покупателю.
  • Крайний срок заключения договора купли-продажи.
  • Дата, до которой жилье будет освобождено продавцом.
  • Кто платит за оформление договора (нотариальные услуги, регистрация и аренда банковской ячейки).

Авансовый договор четко прописывает дальнейшие взаимоотношения сторон и минимизирует риски обмана для каждого из участников сделки. В практике встречаются случаи мошенничества и на этом этапе.

Есть такие «продавцы» квартир, которые принимают авансовые средства от нескольких потенциальных клиентов как за собственные, так и за чужие квартиры и в дальнейшем не возвращают их. В нашей базе имеется подробный список таких мошенников, который постоянно пополняется и обновляется.

Следующим действием покупателя является проверка квадратных метров на юридическую чистоту, и происходит это в тот момент, когда продавец подготавливает документацию для осуществления сделки. В официальной практике данного понятия не существует, однако этому нюансу требуется уделять пристальное внимание.

Под юридической чистотой понимают отсутствие в истории недвижимости законных оснований для расторжения договора купли-продажи. Наиболее частой причиной, когда сделка оказывается признанной недействительной, есть ущемление прав несовершеннолетних во время приватизации и реализации жилья.

Данные основания были актуальны до 1994 года при несовершенной законодательной базе, до тех пора пока не было опубликовано распоряжение мера столицы, в котором указывалась «группа риска» и вступили в силу две части соответствующего закона Гражданского кодекса РФ. «Беспредел» в сфере продаж квартир значительно снизился, но и сейчас имеется много жилья, где были ущемлены права несовершеннолетних.

Закон имеет обратную силу, поэтому в судебной практике часты случаи, когда признаны недействительными не только те сделки, в результате которых несовершеннолетний остался без жилья, но и сделки с такими квартирами в будущем.

Мошенники часто применяют и такие махинации, когда реализуют недвижимость по доверенности после смерти ее законного владельца. Сделка на подобных условиях является ничтожной (недействительной) с самого момента подписания документов.

К покупке квартиры по доверенности следует подходить очень серьезно и все тщательно перепроверять. Помимо этого необходимо проанализировать жилье на возможность обратной прописки в нем тех людей, которые имеют законные основания для этого.

Покупатель может проигнорировать проверку юридической чистоты квартиры, но это чревато в дальнейшем поводом для беспокойства на протяжении 10-ти лет. Именно столько длятся сроки исковой давности по ничтожным сделкам.

В худшем случае суд может вселить в ваше жилье лиц, которые имеют на это право по закону (временно снятых с регистрации по причине длительной командировки, побывавшие в заключении и прочее). В отдельных вариантах возможна полная утрата прав собственности на недвижимость.

Поэтому лучше подойти к данному вопросу очень серьезно.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Дальнейшим действием покупателя будет подписание сделки купли-продажи. Существует нотариальное и безнотариальное подписание договора, и вы в праве самостоятельно выбирать его тип.

После этого необходимо зарегистрировать договор в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, передать деньги продавцу, получить квартиру в том виде, в котором она была на стадии подписания авансового договора и оформить акт передачи жилья.

Очень важным моментом является получение денег за квартиру продавцом после регистрации в государственных структурах и снятие с учета всех прописанных в помещении граждан. Следует также удостовериться в том, что жилье передается без долгов по коммунальным платежам, за телефон и прочее.

Передаче средств нужно уделить особое внимание. Наше агентство чаще всего арендует сейф в депозитарии проверенного банка, к которому продающая сторона будет иметь право доступа только после полного подписания документов и оформления договора купли-продажи недвижимости.

Применяя все эти советы, вы сможете значительно снизить вероятность неприятностей и обмана при покупке недвижимости. Но если для вас это все предоставляет определенные трудности, лучше обратитесь в нашу риэлтерскую компанию, специалисты которой досконально знают свою работу и сведут риски к нулю.

В структуре нашего агентства имеется отдел безопасности, юридическая служба, множество других подразделений, профессионально занимающихся всеми вопросами, огромная база проверенной недвижимости, где очень высока вероятность того, что вы найдете подходящий вариант.

Статистика говорит о том, что при самостоятельной покупке квартиры одна из 10-ти сделок проходит с большими проблемами, тогда как при сотрудничестве с лицензированными риэлтерскими агентствами из 300 только в одном случае наблюдаются сбои. Выбирайте безопасность и профессионалов, и все пройдет на высшем уровне.

9 ошибок или как обезопасить себя при покупке квартиры.

Предыстория: знакомый купил несколько лет назад землю, уже построил не большой дом, провел электричество и т.д. На днях звонит и говорит, что оказывается, по документам в администрации, его участок расположен совсем в другом месте.

Что-то напутали. Теперь разбирается, а иначе может вообще остаться без всего.

И главное, никто за это не отвечает.

С покупкой земли не приходилось сталкиваться, но что касается квартиры, то тут тоже хватает различных нюансов о которых не помешает знать.

к содержанию ↑

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Смотрим какой заключается договор

Договор может даже носить название “участия в долевом строительстве”, но в Росреестре регистрироваться он не будет. Как следствие, для покупателя возрастают риски не получить квартиру или назад деньги в случае каких-либо проблем у застройщика.

Оплата без подтверждающих документов

Сейчас люди поумнели, но несколько лет назад не редко можно было прочитать в новостях и о таких случаях. Честно говоря, не представляю, что же должен такого сказать продавец, чтобы люди соглашались отдавать деньги без документального оформления.

У застройщика нет всех необходимых документов или разрешений на строительство

Расчет в данном случае на то, что когда дом уже будет частично построен, а квартиры распроданы, то в гос. органах решится данный вопрос проще. Но, как показывает практика, не всегда это удается. Стройку могут заморозить на неопределенный срок, либо строительная компания обанкротится.

Квартира продается несколько раз

Данный способ возможен когда договор не зарегистрирован. На ранней стадии строительства квартира продается несколько раз. К примеру, квартира передается поставщику материалов в счет оплаты будущих поставок, а он в свою очередь продает данную квартиру дальше.

Если же поставщик срывает сроки, то договор между поставщиком материалов и застройщиком может стать недействительным, как результат застройщик начинает опять продавать те же самые квартиры, но уже кому-то другому.

Продается чужая квартира

Такого рода обман становится возможным в большинстве своем из-за невнимательности покупателя ( деньги передаются без оформления, документы не проверяются).

Встает вопрос, а как же проверить документы при покупке квартиры самостоятельно?

  1. Проверить у собственника паспорт, а у военнослужащего удостоверение личности и справку о том, что он прописан на территории воинской части. Не исключена возможность, что перед вами человек похожий на хозяина квартиры, а паспорт получил на основания заявления об утрате.
  2. При возможности, проверьте продавца в различных базах (ГУВД, ЕГРП, нарколога и т.п.).
  3. Проведите проверку правоустанавливающих документов на квартиру. Перед окончательным решением и передачей денег нужно обязательно посмотреть оригиналы всех документов.
  4. Проверьте историю квартиры. Если она продавалась много раз, от сделки лучше отказаться, так как если были нарушены чьи-то права, то каждый из бывших собственников может обратиться в суд для признания сделки недействительной в течение срока исковой давности.
  5. Поговорить с соседями. К примеру с бабушками возле подъезда. От которых можно получить много полезной информации, которая может уберечь от опасной сделки.
  6. Некоторые вещи, может грамотно выяснить только специалист. К примеру, юридические запрещения на квартиру. Но если выполнить проверку по первым пяти пунктам, от большей части проблем можно таким образом застраховаться.

Придется доплатить

Главное правило при покупке квартиры:

Прежде чем что-либо подписать – нужно внимательно прочитать

В договоре должно быть четко прописано, кому и сколько вы должны заплатить, а также условия изменения цены. Иначе, в один прекрасный день можно узнать что из-за плохих погодных условий в Африке цена за квадрат выросла и нужно доплатить.

Качество квартиры не соответствует условиям договора

Смотрите фото как выглядит квартира с черновой отделкой. Только не пугайтесь, все не так страшно как кажется на первый взгляд.

Так как по закону гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав устанавливается договором и не может быть меньше 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, должен быть не менее 3-х лет.

Начинается отсчет со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Сделать можно следующее:

  1. до подписания акта передачи квартиры потребовать от строительной компании составления акта о несоответствие
  2. отказаться от подписания акта
  3. потребовать безвозмездно устранить недостатки (в разумный срок), которые привели к ухудшению качества квартиры или которые делают ее непригодной для проживания
  4. требовать соразмерно уменьшить цену квартиры
  5. требовать возмещения денежных средств потраченных на устранение недостатков

В случае, если застройщик отказывается отказывается устранять в разумные сроки существенные недостатки, то покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Оплатите коммунальные услуги

Часто, при продаже квартиры покупателю пытаются передать не только ключи, но и долги по коммунальным услугам. В данном случае стоит помнить, что по жилищному кодексу (ст. 153) обязанность оплаты коммунальных услуг наступает с момента возникновения права собственности.

Сроки передачи квартиры затягиваются

В данном случае застройщик предложит внести изменения в договор и сообщить об этом должен по закону заранее, а покупатель может в свою очередь потребовать уплату неустойки.

Выше перечислены далеко не все нюансы связанные с безопасной покупкой квартиры. Ниже очень показательный сюжет чем может обернуться небрежность и невнимательность в данном вопросе.

Дополнительный способ себя обезопасить при покупке квартиры – это сделать титульное страхование или иначе называет страхование рисков утраты права собственности.

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

к содержанию ↑

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

    Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:

  • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
  • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
  • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
  • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
  • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
  • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
  • Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
  • Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
  • Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.

    к содержанию ↑

    Распространенные ошибки покупателей «вторички»

    Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

    1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
    2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
    3. Приобретение не приватизированного жилья.
    4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
    5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.
    к содержанию ↑

    Опасности и риски

    Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

    1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
    2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

    Как обезопасить себя?

    Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

    • документ, подтверждающий право собственности;
    • свидетельство на квартиру;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
    • технический паспорт.

    Какие вопросы следует задавать продавцу?

    Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

    Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

    • теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
    • звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
    • электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
    • отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
    • сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
    • счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

    Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

    к содержанию ↑

    Распространённые схемы мошенничества и обмана

    Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

    1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
    2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
    3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
    4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
    5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
    6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
    7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
    8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

    к содержанию ↑

    Видео по теме

    Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

    Опасности для продавца квартиры

    Опасности при продаже квартиры для продавца заключаются в некорректно проведенной процедуре совершения сделки.

    1. В результате работы с неопытным риэлтором или риэлтором-мошенником можно не только продать жилье по заниженной цене, но и лишиться права собственности. Опасно оформлять генеральную доверенность на ведение дел или передавать оригиналы документов на в руки сомнительных специалистов. Это справедливо и в отношении покупателей. Пакет документов на квартиру они должны получить после полного расчета.
    2. Оплаты по схеме «из рук в руки» лучше избегать. Основные опасности:
    • получение фальшивых купюр;
    • передача расписки о получении суммы до окончательного расчета;
    • продажа в рассрочку: покупатели затягивают сроки выплат;
    • При предпродажных показах велика опасность столкнуться с преступниками. Они могут похитить деньги и ценности, если оставить их без присмотра.

    При неверном оформлении договора купли-продажи покупатель может оспорить сделку. Частая причина — претензии к техническому состоянию жилплощади. Для гарантии безопасности существенные недостатки (дефекты электропроводки, повреждения стен) должны быть отражены в договоре.

    к содержанию ↑

    Опасности для покупателя недвижимости

    Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.

    Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.

    Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще — после заключения договора.

    1. Покупатель рискует приобрести жилой объект с существенными техническими недостатками, о которых продавец умолчал. Это может быть общая ветхость строения, изношенность коммуникаций, недостаточная звукоизоляция. Плохое состояние квартиры уменьшает ее ликвидность, затрудняет пользование и удешевляет объект при последующей продаже.
    2. Новичок может купить объект, совершенно ему не подходящий. Например, приобретается жилье для последующей сдачи в аренду. Неудачное расположение, плохая транспортная доступность, проблемные соседи — все это помешает найти жильцов и получить прибыль. Данные риски относятся к числу маркетинговых.
    3. При покупке жилья наиболее распространены юридические проблемы, связанные с неправильным оформлением документов, претензиями третьих лиц, опротестованием сделок в суде. Единственный способ обойти юридические ловушки — подробное и тщательное изучение документов и консультация со специалистами.
    к содержанию ↑

    Оценка рисков заключаемой сделки

    Риски при операциях с недвижимостью есть всегда, поэтому задача покупателя — максимально обезопасить себя, а не искать беспроблемный вариант.

    Покупка новостройки менее опасна, но и на первичном рынке можно столкнуться с проблемными объектами.

      Если дом не достроен или не сдан в эксплуатацию, клиент рискует попасть в число обманутых дольщиков. Можно покупать квадратные метры и на начальном этапе строительства, но репутация девелопера должна быть безупречной, а срок работы на рынке — достаточно большим.

    Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке более многообразны и неочевидны. Они связаны с несоблюдением законодательства и нарушением правил покупки жилья.

    Основное правило при заключении сделок с недвижимостью — не торопиться и избегать откровенно проблемных квартир.

    Для новостроек это объекты от малоизвестного девелопера на этапе котлована. Для вторичного рынка — жилье, многократно переходившее из рук в руки, с проблемными владельцами, обременениями и прочими осложняющими юридическими обстоятельствами.

    к содержанию ↑

    Проверка юридической чистоты объектов вторичного рынка

    Прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо проанализировать основные правоустанавливающие документы и проследить, насколько часто жилой объект менял владельцев. Беспроблемная недвижимость на вторичном рынке — большая редкость. Отсюда многочисленные юридические трудности при оформлении права собственности.

    1. Заключенную сделку могут признать ничтожной при несоблюдении требований законодательства. Например, договор подписан лицом, не имеющим необходимых полномочий.
    2. Можно столкнуться с мошенниками, которые используют поддельную или утратившую силу доверенность.
    3. Самые опасные для покупателя — оспоримые сделки. Некие лица после заключения договора купли-продажи могут потребовать восстановления своих прав, нарушенных в результате продажи недвижимости. Большая часть этих рисков скрыта и неочевидна даже для риэлторов. Обезопасить себя можно тщательным анализом документов, связанных с квартирой.

    Права несовершеннолетних

    Покупатели стараются избегать объектов, на которых зарегистрированы несовершеннолетние, или дети являются собственниками жилья.

    При детальном рассмотрении все не так страшно, но оформлять сделки, связанные с жилищными правами несовершеннолетних, нужно аккуратно.

    1. Необходимое условие для проведения таких сделок — согласие органов опеки.
    2. После заключения договора купли-продажи нелишне проверить, что дети зарегистрированы по новому адресу.
    3. Скрытые риски связаны с покупкой жилья, которое изначально приобреталось с участием материнского капитала. Если родители не выделили долю ребенка, то впоследствии он на законных основаниях сможет претендовать на квадратные метры в проданной квартире.

    Скрытые собственники

    Чаще всего это граждане, которые отказались от участия в приватизации, но получившие право на пожизненное проживание в квартире. По закону владелец обязан предоставить информацию о всех, кто сохраняет право пользования жильем в случае его продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

    Если кто-то не включен в этот список, но предъявляет права на квадратные метры, то покупатель вправе оспорить сделку.

    К скрытым собственникам можно отнести и внезапных наследников. Если приобретаются квадратные метры по «свежему» наследственному делу, велик риск появления неожиданных претендентов на наследственную долю. Поэтому разумно не заключать договор купли-продажи, пока не прошел срок исковой давности по завещанию. Он составляет 3 года.

    Наличие обременения

    Обременение, наложенное на квартиру, ограничивает право собственника распоряжаться имуществом. Некоторые виды обременения регистрируются в Росреестре. К ним относят:

    • залог недвижимости банку при заключении договора ипотеки;
    • обременение рентой по договору пожизненного содержания с иждивением;
    • арест имущества по долгам;
    • запрет на операции с квартирой на время уголовного следствия;
    • договор доверительного управления (опекун распоряжается имуществом подопечного).

    Сделки с таким жильем затруднены: требуется получить согласие третьих лиц, государственных органов (например, органов опеки). В некоторых случаях регистрация прав нового собственника невозможна.

    Кроме зарегистрированных ограничений (обременений) на действия с недвижимостью существуют и скрытые. Как правило, это права на проживание или собственность третьих лиц, которые не являются собственниками формально. Оспаривать договор купли-продажи могут:

    • бывшие супруги после развода, если недвижимость относится к совместно нажитому имуществу;
    • наследники, не получившие долю по завещанию или закону;
    • другие собственники, если квартира оформлена на нескольких хозяев. В этом случае все собственники долей должны выразить согласие с продажей.

    Если интересы этих лиц не учитываются, сделку могут признать недействительной, и лишить покупателя права собственности на приобретенное жилье.

    Неосознанные действия

    Сделки с недвижимостью могут оспариваться из-за ограниченной дееспособности или недееспособности продавца на момент заключения договора купли-продажи. Из-за этого продавец не осознает значения и последствия своих действий. В суде подобные сделки признаются ничтожными.

    Недееспособными признаются граждане с серьезными психическими расстройствами. Им назначают опекунов, которые совершают гражданско-правовые сделки в его интересах.

    Ограниченно дееспособными считаются лица с серьезными зависимостями (алкоголизм, наркомания), престарелые граждане с возрастными изменениями психики. Мелкие сделки (покупки в магазинах) они способны совершать самостоятельно. Продажа жилья осуществляется только с согласия попечителя лица, ограниченного в дееспособности.

    Мнение эксперта
    Соколов Михаил Денисович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

    Дееспособность продавца на момент заключения договора можно оспорить. Поэтому с осторожностью следует приобретать жилье у граждан из «группы риска». К ним относятся:

    • состоящие на учете в наркологическом диспансере или в психиатрической лечебнице;
    • лица старше 80 лет.

    Для дополнительной подстраховки покупатель может потребовать от продавца справку из наркодиспнсера и из ПНД.

    к содержанию ↑

    Какие сделки считаются безопасными

    Относительно безопасные сделки с недвижимостью, связаны с объектами первичного рынка. Точнее, риски там более очевидные и прогнозируемые.

    Объекты вторичного рынка проверить сложнее. Предпочтение следует отдавать квартирам без особых юридических осложнений.

    1. Жилье должно находиться в собственности владельца 3 года и более.
    2. Недвижимость не должна переходить из рук в руки слишком часто и продаваться по доверенности.
    3. На квадратных метрах не должно быть зарегистрировано слишком много собственников, тем более проблемных (несовершеннолетние, престарелые, недееспособные). Права на собственность не должны быть в прошлом закреплены за отбывающими наказание или проходящими службу в армии.
    4. С осторожностью нужно решаться на покупку, если квартира принадлежала разведенным супругам или находилась под судебными санкциями.
    к содержанию ↑

    Полезное видео

    Постепенно, с изменением и усовершенствованием законодательной системы, продажа квадратных метров перестает быть лотереей с непредсказуемым финалом. Но все же риски, связанные с приобретением жилья, необходимо осознавать и по возможности избегать.

    Подробнее в видеоролике:

    Деньги есть, но вы держитесь: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью

    Риелтор Марат Галлямов — о том, как не оплошать, когда купля-продажа жилья вышла на финишную прямую

    Марат Галлямов, директор федеральной риелторской компании «Этажи-Казань», продолжает рассказывать читателям «Реального времени» о тенденциях и особенностях рынка жилья. В сегодняшней его колонке речь пойдет о безопасных расчетах при покупке и продаже объектов недвижимости.

    к содержанию ↑

    Береженого бог бережет

    Для начала приведу реальный пример из практики, который поможет понять суть и важность безопасных расчетов. В риелторскую компанию обратился клиент с просьбой продать его квартиру.

    По результатам юридического анализа документов (свидетельство о государственной регистрации, документы основания, выписка из ЕГРП) и дополнительных проверок (проверка объекта и клиента по интернет-ресурсам, проверка паспорта на ультрамаге) все они оказались в полном порядке, и сомнений в чистоте сделки на тот момент не возникало. К слову, стоимость квартиры составляла 6 миллионов рублей.

    После подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю выяснилось, что продавец уже сдал аналогичный пакет документов с другим покупателем. Сделка была приостановлена, и покупатель смог свободно вернуть свои деньги лишь потому, что расчет за квартиру производился с использованием банковской ячейки.

    В противном случае покупатель остался бы ни с чем.

    На самом деле, аналогичных примеров масса. Сложно представить, но были зафиксированы и случаи смерти участников купли-продажи недвижимости прямо во время сделки.

    По данным госреестра, приостанавливаются 8% от общего количества сделок. Причины могут быть разные: начиная с подачи неполного комплекта документов и заканчивая подачей документов поддельных.

    В таких случаях безопасные расчеты — определенно гарантия решения проблемы.

    Виды безопасных расчетов

    • Аккредитив (перечисление денег на счет продавца при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности).
    • Банковская ячейка (получение денег в банке при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя покупателя).
    • Номинальный счет в банке (перечисление денег банком после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя).
    к содержанию ↑

    Аккредитив

    В данном случае покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива, предварительно согласовав с конкретным банком условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи. Сразу после получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности к покупателю, продавец предоставляет их в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами.

    Если в их достоверности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы путем перевода денежных средств на счет продавца.

    Достоинств у этого вида безопасных расчетов действительно много.

    Безналичная форма расчета позволяет покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, то есть составить свой перечень документов, который будет подтверждать выполнение обязательств продавцом.

    Тем самым существенно снижаются риски для обеих сторон, ведь соблюдение условий договора контролируется третьим лицом — банком. Надежность расчетов по сделке не зависит от финансового состояния покупателя на дату расчетов: его денежные средства депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива.

    После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам. Необходимость иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность во время сделки вовсе отпадает.

    В случае отмены сделки покупателю гарантируется полный возврат денег.

    Мнение эксперта
    Соколов Михаил Денисович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

    Тем не менее у аккредитива есть и свои минусы: в случае срыва сделки деньги можно будет получить лишь по окончании срока его действия. Также банк обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию, что многих не устраивает.

    к содержанию ↑

    Банковская ячейка

    Процесс начинается с составления предварительного договора между продавцом и покупателем с указанием расчета через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк, в котором будут производиться расчеты, параллельно составляя основной договор с указанием расчета через банковскую ячейку.

    Использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Фото bankstoday.net

    За пару дней необходимо подойти в банк, где происходит подписание основного договора на аренду банковского сейфа и закладка денежных средств в ячейку.

    После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет в банк необходимые документы на получение денежных средств из банковской ячейки (как правило, договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права, выписку из ЕГРП) и получает свои деньги.

    Расчеты с использованием ячейки действительно удобны и безопасны. Во-первых, их производят в банке, а в таких учреждениях всегда имеется вооруженная охрана.

    Важно отметить следующий принципиальный момент: даже если у кредитной организации возникнут проблемы, например банкротство, содержимое депозитных ячеек аресту не подлежит, поскольку эти средства не находятся на балансе банка.

    Во-вторых, использование ячейки позволяет продавцу забрать деньги в любой момент после получения из Федеральной регистрационной службы своего экземпляра договора купли-продажи. Значит, вероятность того, что некие злоумышленники узнают, когда именно человек выйдет из банка с несколькими миллионами рублей, минимальна.

    В-третьих, аренда ячейки оптимальна для альтернативных сделок, которых на нашем рынке пока большинство: при таких сделках деньги часто передаются по длинным цепочкам. И наконец, такая модель позволяет и продавцу, и покупателю сохранить в тайне истинную сумму своих доходов (или расходов), так как формально о содержимом ячейки никто, кроме сторон сделки, не знает.

    Однако, помещая солидную сумму или ценности в металлический ящик, мало кто догадывается о том, чем это может обернуться. Вы должны осознать, что имущество, находящееся в банковской ячейке, не имеет 100%-ной безопасности.

    Наоборот, чем крупнее имущественная ценность содержимого банковской ячейки, тем выше шансы того, что вы можете его лишиться. Речь идет о кражах из банковских ячеек, сообщений о которых в последнее время, к сожалению, становится все больше.

    Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. Фото kazned.ru

    Автор статьи
    Соколов Михаил Денисович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.
    Следующая
    ДругоеКак наложить арест на автомобиль: образец ходатайства 2020 года

  • Добавить комментарий

    Adblock
    detector