Нужно ли регистрировать договор аренды

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды. Так, наём заключается не просто с физическим лицом.

Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение. Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Исходя из этого, целесообразно чётко различать договор найма и договор аренды. Как уже говорилось, арендовать можно как жилую, так и нежилую недвижимость. Независимо от того, что именно это за имущество, государственная регистрация такой сделки, в соответствии с 609 статьей Гражданского кодекса, обязательна.

Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.

к содержанию ↑

Сделка без посредников

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина.

Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов.

Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

к содержанию ↑

Что из слухов неправда

Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет.

При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет. Это может стать проблемой, если владелец недвижимого объекта не рассчитывал на столь большой промежуток времени.

Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Среди населения ходил слух о том, что при долгосрочной сделке, подписанной более чем на один год, регистрация договора найма жилого помещения обязательна. Однако это не соответствует действительности.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также федеральным законодательством, стороны имеют право самостоятельно решить, хотят они зарегистрировать свою сделку или нет. Иными словами, они могут поставить ее на учёт в Росреестре либо нет.

При этом оба варианта законны.

Разумеется, возникает вполне логичный вопрос, для чего нужна добровольная регистрация. Ответ прост – это дополнительная гарантия для квартиранта и охрана его прав со стороны государства.

к содержанию ↑

Завершение сделки

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

  • Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
  • Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Акт отображает в себе не только состояние недвижимого объекта. Также в нём необходимо обозначить, что именно из мебели и техники осталось и передано с жильём, и в каком состоянии.

Кроме того, нужно указать не только наименование, но и модель устройства, а также отметить, что в рабочем состоянии, а что нет. Задаваясь вопросом, подлежит ли акт государственной регистрации, можно ответить, он обязательно прилагается к основному договору, но самостоятельно зарегистрировать его невозможно.

Регистрация договора аренды квартиры или иной недвижимости — это обязательный шаг. Однако, как уже выше упоминалось, путать её с наймом не стоит.

к содержанию ↑

Налогообложение найма

Если договор найма был официально зарегистрирован, то собственник, как физическое лицо, получающее доход от сделки, обязуется платить налог в размере 13% от прибыли. Владелец жилья обязан должным образом заполнить и сдать декларацию, уплатив НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ним гражданам разрешается платить налог каждый месяц, исчисляя его размер с ежемесячной платы за наём, или один раз в год, беря для расчётов доход, полученный от сдачи жилья за этот срок.

Существует вариант уменьшить размер налогообложения – оформить индивидуальное предпринимательство, которое будет заключаться именно в том, что собственник сдаёт жильё и получает от этого прибыль. В таком случае размер налогообложения составит не 13, а 6%. Разумеется, регистрировать предпринимательство или нет – решение добровольное.

Процедура оформления предпринимательства:

  • Составление соответствующего заявления и заверка документа в нотариальной конторе;
  • Подача заявления налоговой службе;
  • Оплата государственной пошлины;
  • Личная явка в налоговый орган по месту проживания с личным паспортом.

Оформляется такое предпринимательство в течение пяти дней, после чего нужно будет получить требующиеся коды и не беспокоиться о незаконности своих действий в следующий раз.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Регистрация договора аренды

Приобретение недвижимости требует вложения немалых средств. Найм квартиры и дома, участка и нежилого помещения предполагает заключение соглашения, подписанного двумя сторонами. Регистрация арендного договора происходит с учетом периода действия и поправок в законодательной базе.

  1. В каких случаях договор аренды требует регистрации
  2. Разновидности договора аренды и их регистрация
  3. Нежилого помещения
  4. Земельного участка
  5. Жилого помещения
  6. Документы для регистрации договора аренды
  7. Обязательно ли нужен технический план
  8. Процесс регистрации договора аренды
  9. Госпошлина
  10. Срок регистрации
  11. Дополнительное соглашение к договору аренды
  12. Требуется ли регистрация
  13. Вопрос — ответ
  14. Расторжение договора аренды тоже нужно регистрировать?
  15. Можно ли продлить договор аренды без регистрации
  16. Действителен ли договор аренды без регистрации
  17. Сроки подачи на регистрацию договора аренды
  18. Особенности бессрочного арендного договора
к содержанию ↑

В каких случаях договор аренды требует регистрации

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью с целью получения прибыли. Наниматель сумеет получать доход после вложений в обустройство помещения и надела.

В подготовленном тексте указывают следующее:

  • действия при переходе имущества;
  • предполагаемые виды деятельности;
  • размер оплаты и время внесения средств;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность арендатора и возможность расторжения;
  • сроки действия.

От сроков соглашения зависит необходимость внесения записи в реестр. Документ обретет законную силу и даст гарантии выполнения условий.

Договор аренды сроком менее 1 года регистрировать необязательно. Исключение сделано для юридического лица, принимающего участие в сделке в качестве одной из сторон.

Соглашение между предпринимателями или частными лицами освобождает от проведения регистрационных действий. Срок заключенного договора не превысит 11 месяцев.

Необходимо включать пункт о пролонгации. Продление говорит о заключении нового соглашения с соблюдением прежних условий. Сроки не должны суммироваться.

Иная ситуация связана с подписанием одновременно нескольких договоров, затрагивающих один объект аренды. Окончание срока первого документа делает легальным второй договор. Налицо единая долгосрочная сделка, подлежащая регистрации.

к содержанию ↑

Разновидности договора аренды и их регистрация

Арендодателем не всегда выступает собственник. Распоряжаться имуществом может личный представитель после заверения доверенности и ответственное лицо.

Распространены несколько разновидностей контракта.

  • Занятия предпринимательской деятельностью позволят собственнику сдавать имущество в прокат. Составляется письменный публичный (ст. 426 ГК) договор, не превышающий 1 год.
  • К арендованному транспорту добавляются дополнительные услуги (ст. 632 ГК). Отсутствуют преимущественное право арендатора и требование о регистрации (ст. 609 ГК).
  • Лизинг финансов включает посредника, помогающего использовать и приобрести имущество, за исключением участков. Переход имущества говорит о постановке на учет и смене владельца.
  • Грамотный контракт приведет к регистрации при найме сооружения (здания). Обязательно включен размер оплаты и срок не меньше 1 года.
  • При аренде предприятия передается целый имущественный комплекс с оборудованием, корпусами и земельным участком. Условия зафиксированы на бумаге (ст. 434 ГК) и потребуется внести запись в реестр.

Положения арендного договора вступают в силу после проведения регистрации. Сторонам придется с этого момента соблюдать условия, права и обязанности.

Нежилого помещения

Начало предпринимательской деятельности связано с поиском места для размещения и развития.

Под нежилые попадают такие помещения:

  • в офисных и коммерческих центрах;
  • на складах;
  • в магазинах и торговых точках;
  • на предприятиях (цеха).

В подготовленном документе нужно записать юридический адрес арендуемой недвижимости. Узаконить аренду должна регистрация.

Рекомендуется одновременно подготовить дополнительное соглашение о расторжении с обозначением штрафов, срока передачи и возникших долговых обязательств.

Земельного участка

Соглашение о найме земельного участка содержит один важный нюанс.

  • заказать проведение кадастровых работ;
  • определить точную конфигурацию и площадь;
  • подписать вместе с соседями акт разграничения границ;
  • внести сведения в реестр для идентификации.

Прописывается функциональное назначение эксплуатируемого участка. Арендодателем выступает частый собственник и местные власти.

Аренда земли у государства позволяет после получения кадастрового паспорта и плана-схемы заключить договор с муниципалитетом до 5 лет без необходимости регистрации.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Потенциальному арендатору лучше обратиться в агентство недвижимости для подбора участка, находящегося в частной собственности. Регистрация приведет к уплате налога и пошлины, но защитит права.

Муниципалитет не должен отказать при пролонгации, если надел выделен под индивидуальное строительство без аукциона. Срок автоматически продлевается на аналогичный период.

Жилого помещения

Собственник или его представитель предлагают арендовать помещения, пригодные для жилья.

Существует три вида соглашения для найма:

  • коммерческого;
  • специализированного;
  • жилого помещения.

В последнем случае затрагивается договор соцнайма. Квартира или комната предоставляется муниципалитетом с учетом нормы площади на жильца.

Краткосрочный договор заключают до 1 года. Максимальный срок не может превысить 5 лет, даже без упоминания в соглашении. Наниматель получает преимущественное право на продление.

к содержанию ↑

Документы для регистрации договора аренды

На перечень документации повлияет тип договора.

Стандартный пакет должен включать следующее:

  • заявление на стандартной форме, заполненное печатными буквами без ошибок;
  • арендное соглашение (2 экземпляра) с подписями участников сделки или представителей;
  • внутренние паспорта двух сторон и доверенного лица;
  • нотариальную генеральную или специальную доверенность на представителя;
  • правоустанавливающую документацию на недвижимость;
  • технические бумаги, характеризующие предмет сделки;
  • согласие одного из супругов, совладельцев или властей, разрешающих аренду;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений;
  • учредительные бумаги, приказы и протоколы (выписка из ЕГРЮЛ, ИНН);
  • чек, подтверждающий внесение пошлины.

Отсутствие нужных документов приведет к возврату или отказу. Льгота при уплате госпошлины уменьшена для малоимущих и ряда государственных организаций (ст. 333.35 НК).

Обязательно ли нужен технический план

Аренда помещения или части здания приведет к постановке на временный кадастровый учет. Присвоенный номер действителен до окончания срока.

Новому арендатору, решившему арендовать аналогичную часть, потребуется заказать технический план для регистрации и аналогично встать на учет (временный). Основанием послужит договор найма нежилого помещения. Снятие номера связано с прекращением договорных отношений.

Отличие технического плана от паспорта заключено в указании поворотных точек, объясняющих местоположение на местности и в границах объекта. С 2012 года присутствуют подробное описание и спутниковые фотографии.

к содержанию ↑

Процесс регистрации договора аренды

Процедура регистрация должна проходить за несколько этапов.

Небольшая разница зависит от объекта аренды.

  1. Сторонами подготавливается договор, включающий обязательные пункты. Два экземпляра раздаются участникам, третий поступает в Росреестр.
  2. Для аренды участка подается заявление в муниципалитет. Проводятся межевание и кадастровые работы для получения паспорта (плана-схемы) перед подписанием соглашения.
  3. Собирается пакет с документацией, предоставленной для проверки. Необходимо убедится в отсутствии несоответствий документов с информацией, изложенной в заявлении. Обязательно оплачивается госпошлина.
  4. В установленные сроки должна появится запись в реестре. Постановка на учет делает сделку легитимной.

Потребуется выбрать способ подачи документов и заявления.

Существующие варианты предлагают следующее:

  • посетить территориальное отделение реестра;
  • нанести визит в многофункциональный центр;
  • использовать портал Росреестра или Госуслуг при наличии электронной подписи;
  • отправить пакет по почте с обратным уведомлением;
  • привлечь посредника в лице законного представителя.

Ущемление прав и несоблюдения обязательств позволят расторгнуть сделку в судебном порядке. Стороны представят аргументы и дождутся судебного решения.

Госпошлина

Инициатором уплаты государственной пошлины обычно выступает арендодатель. В соглашении можно прописать обязательство, возлагающее внесение средств нанимателем. Расходы делятся пополам, если в процедуре принимали участие две стороны. За регистрацию договора субаренды и поправок размер пошлины снизится.

Статус лица Сумма за аренду (в рублях) Субаренда/Изменения
физическое 2000 350
юридическое 22000 1000

Срок регистрации

Срок регистрации зависит от метода передачи и перечня документов, прилагаемых к заявлению. Подача в отделение Росреестра позволит уложиться в 5 суток. Привлечение посредника, отсылка через портал и МФЦ увеличивает время от 7 до 14 дней. Максимальный срок укладывается в 1 месяц.

к содержанию ↑

Дополнительное соглашение к договору аренды

По окончании срока необязательно составлять новый арендный договор. Достаточно подготовить дополнительное соглашение для продления действия или изменения некоторых условий, если они затрагивают:

  • права и обязанности участников;
  • стоимость и условия повышения аренды;
  • график внесения платы;
  • возможности сдачи в субаренду;
  • основания досрочного расторжения.

Корректировка данных производится двумя методами. Стороны приходят к взаимному согласию. Дело рассматривается в судебных инстанциях, если один участник против изменений.

Дополнительное соглашение потребуется при досрочном расторжении и отсутствии претензий сторон. Заблаговременно подготавливают акт обратного приема-передачи.

Требуется ли регистрация

Зарегистрированный договор аренды обязывает легализовать дополнительное соглашение после внесения корректировок. Изменения не должны противоречить положениям закона.

Регистрация не потребуется:

  • при сроке действия соглашения меньше года;
  • после внесение поправок, затрагивающих размер оплаты;
  • при договоренности по поводу понижения или повышения платежей.

Процесс регистрации проходит по известному сценарию. Следует дождаться окончания процедуры для продления или вступления в силу новых положений договора.

к содержанию ↑

Вопрос — ответ

Расторжение договора аренды тоже нужно регистрировать?

Досрочное расторжение договора по обоюдному согласию требует проведение регистрации (ст. 452, 651 ГК). Моментом расторжения будет день внесения записи, не всегда совпадающий с числом, прописанным в договоре.

Можно ли продлить договор аренды без регистрации

Если в договоре указан точный срок без пролонгации, нет другого выхода, кроме как заключать новый договор и регистрировать его.

Действителен ли договор аренды без регистрации

Только регистрация делает договор законным и соответствующим нормативным актам.

Сроки подачи на регистрацию договора аренды

Точные сроки не оговорены законодательно. Процесс регистрации рекомендуют проводить незамедлительно, поскольку без этого соглашение недействительно. Участнику договора социального найма потребуется обратиться в реестр не позднее месяца после подписания.

Особенности бессрочного арендного договора

Придать договору бессрочный характер поможет одна оговорка. После указания срока договора в один год, например, написать про автоматическую пролонгацию. Таким образом, договор аренды становится действительным до расторжения.

Договор аренды должен получить одобрение двух сторон. Арендодатель извлекает неплохие дивиденды. Арендатор решает проблемы с недвижимостью, получает доход от предпринимательской деятельности. Контракт менее года будет ничтожным и не имеющим юридической силы. Постановка на учет придаст сделке законность и даст возможность отстоять права в суде.

Нужно ли регистрировать договор аренды жилого помещения между физическими лицами?

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилого помещения. При такой аренде заключается договор.

При его заключении всегда возникает вопрос, а нужно ли регистрировать договор аренды квартиры? И, если да, то где?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Узнайте о том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, из нашей статьи.

к содержанию ↑

Необходимость

Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация — это необходимо? Далеко не каждый договор нужно регистрировать. В Росреестре нужно регистрировать договора на длительную аренду.

Согласно п. 2 ст.

651 ГКРФ, регистрировать нужно только те договора, которые заключены на срок более года. Распечатать договор аренды квартиры между физическими лицами вы можете здесь.

Какими законами регламентируется регистрация договора аренды квартиры? Регистрация в Росреестре регламентируется п. 2 ст. 651 ГКРФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
к содержанию ↑

Кем и в какие сроки?

Кто регистрирует договор?

Согласно п. ст. 26 Закона № 122-ФЗ, заявление может подать одна из сторон договора аренды.

То есть, заявление может подавать как арендатор, так и тот, кто арендует жилье.

О том, как составить доверенность на право аренды жилой площади от собственника, вы можете узнать из нашей статьи.

Как быстро нужно зарегистрировать договор при его заключении?

Зарегистрировать договор желательно в кратчайшие сроки. Это должно быть сделано в ближайшее возможное время, то есть во время работы нужной организации. Поэтому лучше заранее собрать все необходимые документы.

Статья 26 Закона № 122-ФЗ. Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества

  1. Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
  2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
  3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Помните, что могут возникнуть проблемы с получением справок из БТИ, эта процедура не всегда проходит быстро и гладко.

Поэтому следует озаботиться подготовкой документов до заключения договора.

Если договор не будет зарегистрирован в кратчайшие сроки, может вступить в силу ст. 165 ГКРФ.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Гражданский кодекс РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

  1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
  2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
  3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
  4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Договор аренды квартиры между физическими лицами: регистрация — нужна или нет? Интервью с юристом о последствиях отсутствия регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в этом видео:

Узнайте о правилах составления расписки о внесении средств за аренду квартиры из нашей статьи.

к содержанию ↑

Какие документы потребуются?

Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, потребуется следующий перечень документов:

  • заявление на регистрацию. Его может подать любая сторона;
  • оригинал и копия документа, которые подтверждают оплату госпошлины;
  • подлинники договора не менее, чем в 2 экземплярах. Если нужно зарегистрировать договор, то понадобиться целых 4 экземпляра договора (По одному останутся у каждой стороны и 2 экземпляра нужны для регистрации);
  • обоим сторонам нужно представить паспорт;
  • если в сделке участвуют юридические лица, то им нужно предъявлять учредительные документы;
  • экспликация (Это справочный материал, который является пояснением к архитектурному проекту здания.) и поэтажный план жилого помещения. Все эти документы можно получить в БТИ;
  • кроме того, нужен документ, который подтверждает право собственности арендодателя;
  • правоустанавливающие документы, которые указаны в свидетельстве.

О необходимости составления акта приема-передачи к договору аренды квартиры и о правилах составления описи имущества перед заключением соглашения читайте на нашем сайте.

к содержанию ↑

Где зарегистрировать договор?

Договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Однако не всегда такую регистрацию делают там. Для начала, перед таким обращением, лучше всего будет позвонить в муниципалитет вашего района. Работники муниципалитета направят вас именно в ту организацию, которая занимается регистрацией договоров в вашем случае.

Иногда этим занимается многофункциональный центр.

Нужно ли платить госпошлину при регистрации договора аренды?

Госпошлину нужно заплатить перед тем, как регистрировать договор. При регистрации договора нужно предоставить оригинал квитанции об уплате госпошлины.

Узнайте, в каких случаях вам может понадобиться составление дополнительного соглашения к договору аренды, из нашей статьи.

к содержанию ↑

Особенности в зависимости от срока

Если договор заключен на срок менее 1 года, он считается краткосрочным. В таком случае, нет необходимости регистрировать такой договор. П2 ст 651 ГК РФ предусматривает такую регистрацию только для договоров, которые заключены на срок от 1 года.

Многие собственники, которые хотят избежать такой регистрации, заключают договор чуть меньше, чем на год, а потом его продлевают.

То есть, если вы заключили договор 3 июня, то кончаться он должен не позднее, чем 2 июня следующего года. В таком случае, регистрировать его будет не нужно.

к содержанию ↑

Итоги

Как мы видим, для того, чтобы зарегистрировать договор, нужно собрать большое количество документов.

Имеет смысл составлять договор длительной аренды и регистрировать его в том случае, если объект договора – очень дорогое жилье или собственник уезжает на длительный срок и есть необходимость в том, чтобы получить дополнительные гарантии.

Если такие гарантии собственнику не нужны, то можно заключать договор сроком менее, чем на год и не регистрировать его.

Но учтите, что подавать декларацию о доходах в налоговую службу собственник должен у любом случае, не зависимо от того, на какой срок заключен договор аренды.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор аренды: регистрировать или нет? Часть 1

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Заключая договор аренды, важно помнить, что в некоторых случаях он должен быть зарегистрирован. Законодательное требование этого содержится в п.2 ст.651 ГК РФ.

В данной статье сказано, что регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, который заключается на срок меньше одного года. При этом также указывается, что такой договор считается заключённым именно с момента регистрации.

Как можно увидеть, ст.651 ГК РФ касается аренды зданий и сооружений. По вопросу о том, распространяется ли её действие на помещения, в ней ничего не сказано.

Однакоэтот вопрос рассматривается в Информационном Письме Президиума ВАС РФот 01.06.2015 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».В п.2 данного документа указывается, что, так как нежилое помещение – это объект недвижимости, отличный от здания и сооружения, в котором оно находится, но, тем не менее, оно неразрывно с ним связано, а также то, что в Гражданском кодексе нет каких-либо специальных норм, которые касаются государственной регистрации договора аренды именно нежилых помещений, к таким договорам должны применятся правила п.2 ст.651 ГК РФ. То есть в отношении нежилых помещений действуют те же самые правила, что и для зданий и сооружений: если договор аренды, предметом которого они являются, заключён на срок год и более, он подлежит регистрации.

Соответственно, основным, определяющим моментом при решении вопроса о том, надо ли регистрировать договор аренды или нет, является его срок. С одной стороны, данное правило сформулировано достаточно просто и чётко, с другой – вопросы всё равно остаются и их, к сожалению, достаточно много.

Они связаны с тем, что часто правила о регистрации, так или иначе, пытаются обойти. Причина этого – желание экономии, причём, как времени (для процедуры регистрации нужно собрать целый перечень документов), так и денег (государственная пошлина для юридических лиц составляет двадцать две тысячи рублей – пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Чаще всего для того, чтобы избежать процедуры регистрации на практике поступают следующим образом:

1.Заключают договор аренды сроком до одного года (например, на одиннадцать месяцев), а после окончания его действия заключают новый договор также на срок меньше года, когда он заканчивается, ещё один, и т.д.

2.Заключают одновременно несколько договоров аренды, в которых дата заключения одинаковая, а сроки начала действия различаются. В отличие от предыдущей ситуации, для того, чтобы заключить следующий договор, стороны не ждут окончания предыдущего, а делают это сразу.

В законодательстве нет запрета на заключение договора, который начнёт действовать не сразу, а через определённый промежуток времени (в данном случае через год). Таким образом арендатор и арендодатель пытаются обезопасить себя.

Потому что, когда заканчивается первый договор аренды сроком до года, у сторон нет гарантии того, что их контрагент захочет продлевать отношения. А в рассматриваемой ситуации такого риска нет, поскольку, когда заканчивается один договор, уже есть новый, он просто ждёт, когда наступит время его вступления в силу.

3.Заключают договор аренды на неопределённый срок. Срок договора аренды не является его существенным условием, поэтому для заключения и действительности этого соглашения, его можно не указывать.

Будет ли в этом случае договор действовать бесконечно? Конечно, нет. В п.2 ст.610 ГК РФ сказано, что в таком случае, как арендатор, так и арендодатель могут отказаться от договора в любое время.

При этом сторона, которая решила прекратить арендные отношения, должна предупредить об этом своего контрагента заранее, а именно – за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Далее разберёмся, в каких из этих трёх ситуациях нужно регистрировать договор, а в каких нет? Ответ в данном случае следует из другого, ещё более важного вопроса: ЗАЧЕМ ВООБЩЕ НУЖНА РЕГИСТРАЦИЯ? Какова цель установления законодательного требования о регистрации договор аренды недвижимости?

Для ответа на этот вопрос обратимся к схеме, представленной ниже.

Когда два лица (физических или две организации) заключают договор аренды, каждый из них приобретает определённые права и должен выполнять определённые обязанности. А именно: появляется право пользования имуществом и обязанность вносить арендную плату и делать ремонт (капитальный и текущий), можно осуществлять улучшения имущества и т.д.

Возникают отношения, которые касаются только этих двух субъектов, поскольку они являются сторонами договора.

Но есть и другие лица – все те, кто не является сторонами данного договора и, в принципе, не имеет к нему отношения. Однако, несмотря на то, что они не заключали договор, всё равно, он может оказывать на них влияние (хотя и, возможно, косвенное).

И влияние это будет происходить в двух основных аспектах: в реализации права следования и преимущественного права (в схеме указаны за пределами красного овала).

Право следования означает, что, если арендодатель продаёт вещь, то аренда при этом не прекращается, договор продолжает действовать. Просто происходит перемена лиц в обязательстве (ст.617 ГК РФ).

Новый собственник (а им как раз будет кто-то из иных лиц, которые не заключали данный договор) окажется связанным арендой просто потому что он приобрёл имущество «с обременением». То есть этот субъект договор не заключал, но права и обязанности по нему для него возникли.

А преимущественное право означает, что если договор аренды закончился, а арендодатель по-прежнему хочет сдавать это имущество, то он должен предложить заключить новый договор, прежде всего, своему предыдущему арендатору (ст.621 ГК РФ). И только, если он откажется, то можно заключать его с кем-то другим.

Каким образом здесь затрагиваются интересы иных лиц (не сторон договора)?Дело в том, что, возможно, кто-то из них также захочет снять в аренду данное помещение. Однако нормы законодательства его в этом случае ограничивают.

В теории и науке часть прав и обязанностей по договору, которая касается только арендатора и арендодателя (только сторон договора) условно называется обязательственная аренда (на схеме это отношения, которые указаны в красном овале), а всё, что касается иных лиц – вещная (по аналогии с вещным и обязательственным правом).

Когда речь идёт о государственной регистрации, для нас, конечно, важнее всего, как на эту процедуру влияет право следование. Дело в том, что основная цель регистрации –защитить с её помощью третьих лиц (не сторон договора) от действия именно этого права.

Почему именно так? Представьте себе ситуацию: Вы покупаете офисное помещение и хотите использовать его для ведения своего бизнеса. А ещё до того как его продать бывший собственник сдал это помещение в аренду сроком на пять лет.

Согласно положениям ст.617 ГК РФ, несмотря на то, что Вы сами этот договор не заключали, в течение этого срока Вы не можете его расторгнуть по собственной инициативе. Придётся изменить свои планы, Ваш офис, к сожалению, уже занят.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

И это ещё полбеды. В договоре может быть прописана арендная плата значительно ниже рыночной.

И здесь Вы тоже ничего не сможете сделать.

Главная цель государственной регистрации – это как раз избежать таких ситуаций. То есть предотвратить случаи, когда новый собственник недвижимости окажется связанным договором долгосрочной аренды, о котором он не знал и не должен был знать. Именно для этого и регистрируются данные договоры.

То есть перед покупкой объекта недвижимости потенциальный новый собственник может взять выписку из реестра и проверить, сдано ли приобретаемое им имущество в долгосрочную аренду, есть ли на нём обременение. И тогда уже решить, нужно ли ему помещение, которое находится в аренду.

Важно подчеркнуть, что речь идёт именно о долгосрочной аренде (свыше года). Договоры меньше года не регистрируются.

Поэтому проверить, есть ли такая аренда имущества с помощью данных реестра, к сожалению, невозможно. Видимо, законодатель посчитал, что регистрировать абсолютно все договоры аренды – слишком обременительно для бизнеса, поэтому был установлен срок один год.

Вернёмся к нашим примерам. Чем же эта информация поможет при решении вопроса о том, когда надо регистрировать договор аренды, а когда нет? Дело в том, что, когда в той или иной ситуации Вам надо решить, нужна ли регистрация, нужно просто представить нового собственника этого помещения (даже если арендодатель и не планирует продавать помещение).

При этом если окажется, что в данной конкретной ситуации, арендодатель окажется связанным долговременной арендой, о которой он не знал и не должен был знать, то регистрация нужна, а если не окажется, то нет. Применительно к нашим примерам:

1.Когда мы каждый раз после окончания действия одного договора заключаем другой и каждый из этих договоров меньше года, может ли получиться ситуация, когда при продаже помещения новый собственник окажется в долгосрочной аренде, о которой он не знал?

2. Следующая ситуация: заключены несколько договоров аренды одновременно, каждый из них меньше года, но они вступают в силу последовательно (каждый следующий после окончания предыдущего). Все эти договоры существуют с самого начала арендных отношений (просто не все из них ещё вступили в силу).

Поэтому, когда закончится первый договор меньше года, то сторонам не надо ещё раз встречаться для того, чтобы заключить новый – он уже есть, арендатор и арендодатель уже им «связаны».

3.И третий случай: был заключён договор аренды на неопределённый срок. То есть он может продлиться и одиннадцать месяцев и двенадцать и даже несколько лет. Нужна ли здесь регистрация?

В п.2 ст.610 сказано, что, если срок аренды в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, для этого нужно предупредить об этом другую сторону за один месяц, а если заключён договор аренды недвижимого имущества – за три месяца.

То есть такой договор можно прекратить в любой момент, единственное условие – заранее предупредить об этом другую сторону. Поэтому, если появится новый собственник, то он сможет через три месяца «освободится» от этого соглашения.

Он никогда не окажется связанным долгосрочной арендой, о которой он не знал или не должен был знать. Поэтому договоры аренды недвижимости на неопределённый срок не подлежат государственной регистрации.

Такая позиция, в частности, содержится в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Определение ВАС РФ от 27.12.2012 № ВАС-17293/12 по делу № А53-212/2012.

Итак, мы рассмотрели три ситуации, в отношении которых на практике чаще всего возникают вопросы о том, нужно ли регистрировать заключённый договор аренды. Конечно, это не все возможные случаи и спорные моменты, которые могут возникнуть, а только наиболее распространённые.

При этом необходимо помнить, что в любом случае, если в данной сфере возникает спор, то нужно исходить из того, будут ли при отсутствии регистрации нарушены права третьих лиц или нет. Именно таким образом разрешаются данные категории дел в судебной практике.

В следующей статье мы рассмотрим порядок регистрации, а также, какие Вас ждут последствия, если регистрация обязательна, но она не была проведена.

Автор: Екатерина Серебрякова, заместитель руководителя центра обучения Клиентов и противодействия конкурентам компании «Что делать Консалт»

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества в 2020 году

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества – это процедура, проводимая в обязательном порядке, если недвижимость передается во временное пользование на период свыше года. При других обстоятельствах стороны могут не проходить процедуру.

Суть госрегистрации заключается отражении информации в госреестре ЕГРН, в том числе об обременении. Основным актом для госрегистрации аренды является Закон № 218-ФЗ.

Положения договора должны отвечать ГК РФ.

Мнение эксперта
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.

Читайте в материале, как осуществляется регистрация права аренды недвижимого имущества, что требуется подготовить для Росреестра, в чем заключаются нюансы процедуры для выделяемых частей.

  1. Зачем нужна обязательная регистрация аренды
  2. Когда можно обойтись без регистрации аренды недвижимости
  3. Как правильно составить договор для регистрации
  4. Что нужно указать в документе
  5. Образец
  6. Где регистрировать договор аренды жилого помещения
  7. Где регистрировать аренду нежилого объекта
  8. Порядок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
  9. Как и когда нужно зарегистрировать аренду на часть помещения
  10. Нужна ли регистрация договора аренды в налоговой инспекции
  11. Список полезных документов
  12. Сроки и стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения
  13. Наши услуги
  14. Выводы
к содержанию ↑

Зачем нужна обязательная регистрация аренды

Государство не вмешивается в условия аренды, если ее участниками являются коммерческие структуры или граждане. Исключением является только передача арендодателю имущества муниципальных и государственных структур, когда могут вводиться предписания к видам пользования, платежам в бюджет.

При аренде коммерческой или жилой недвижимости может потребоваться регистрация. Цель этой процедуры в следующем:

  • в ЕГРН вносится отметка об обременении, что автоматически влечет запрет на передачу объекта другому арендодателю;
  • после регистрации договора аренды в Регпалате стороны вправе использовать этот факт при разрешении споров, в судах, при обращении в другие ведомства, при совершении сделок;
  • государство косвенно контролирует процесс налогообложения доходов от сдачи имущества, так как ФНС может проверять сведения из Росреестра.

В ходе регистрации аренды между юр. лицами проверяется только его существенное условие, т.е. описание объекта. Все остальные пункты, в том числе положения об оплате арендных платежей, Росреестр не интересует. По описанию, признакам и кадастровому номеру в ЕГРН вносится регистрационная запись о договоре, а на сам объект возникнет обременение.

Комментарий эксперта. Наличие отметки в ЕГРН не препятствует продаже объекта. Но в этом случае соглашение нельзя расторгнуть досрочно, если на это не согласен сам арендатор. Поэтому является дополнительной гарантией для арендатора, что с ним не расторгнут отношения в одностороннем формате.

Когда можно обойтись без регистрации аренды недвижимости

В ГК РФ есть разграничение между арендой по срокам действия. Это повлияет на порядок вступления документа в силу и возникновение обязанности по его госрегистрации. Для договоров аренды госрегистрация не требуется:

  • если контрагенты договорились о краткосрочной передаче объекта в пользование (до 1 года);
  • если в соглашении вообще нет ссылки на срок, либо отмечен пункт «на неопределенный срок».

Два данных основания позволяют избегать регистрации путем включения соответствующих пунктов в договор. Более того, если краткосрочное соглашение автоматически пролонгируется, оно также не нуждается в регистрации.

Если аренда оформляется на коммерческую недвижимость, контрагенты могут регулярно перезаключать краткосрочные договоры. Однако для арендатора это дополнительный риск, так как после завершения первого договора ему могут попросту не продлить аренду.

Если же сдается недвижимость, госструктур или муниципалитета, обычно используется вариант с долгосрочной арендой.

Автор статьи
Соколов Михаил Денисович
Юрист с 10-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в защите правовых интересов.
Следующая
ДоговораНаследственный договор: образец 2020 года, чем отличается завещание от наследства, оформление договора, особенности

Добавить комментарий

Adblock
detector