Договор задатка: как оформить, форма соглашения, размер задатка

В статье 380 Гражданского кодекса РФ дается понятие задатка. В законодательстве под ним подразумевается некая сумма денежных средств, которая, в рамках рассматриваемого вопроса:

  • передается покупателем продавцу;
  • гарантирует исполнение обязательств в будущем.

Задаток передается в счет уплаты стоимости недвижимости. То есть, если, например, стороны договорились о том, что цена квартиры будет составлять 5 млн. рублей, а размер задатка – 100 тыс. рублей, то, в будущем, покупателю останется заплатить 4,9 млн. рублей, а не 5.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

  1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
  3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
  4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Для чего делается?

  1. Покупатель получает гарантию, что собственник квартиры не продаст ее кому-то другому.
  2. Продавцу гарантируется, что объект недвижимости у него купят. Несколько позже, но с огромной долей вероятности.

То есть, передавая и получая задаток, стороны связываются друг с другом «нитью закона», если угодно. Но важно еще и правильно оформить процедуру. Когда вносится задаток, как правильно его давать и корректно составить необходимые документы — об этом пойдет речь немного ниже.

Обязательно ли давать?

У обывателей, которые часто слышат об упоминании этого слова, складывается впечатление, что задаток – это некий обязательный платеж, без которого купить или продать квартиру нельзя. На самом деле, можно.

Задаток необходим в небольшом числе случаев:

  • если покупатель не может предоставить всю нужную сумму денег сразу, чтобы купить квартиру;
  • если у продавца не все в порядке с документами, необходимыми для заключения договора купли-продажи;
  • в некоторых иных случаях.

Если обобщать, то можно сказать следующее: задаток нужен только лишь тогда, когда стороны сразу не могут оформить сделку купли-продажи по тем или иным причинам.

Требования к размеру суммы

В действующем гражданском законодательстве их просто-напросто нет. Законодатель разумно посчитал, что стороны должны иметь право самостоятельно, в каждом конкретном случае, определиться с тем, сколько давать денег в счет обеспечения достигнутых договоренностей.

Остается только лишь обращаться к практике, чтобы определить, какой задаток берут при продаже квартиры. А она такова: в среднем, продавцу передается 5-15% от стоимости жилой недвижимости. Представляется, что такая сумма может вполне гарантировать, что сделка в будущем будет совершена.

Представьте: средняя цена квартиры в регионах составляет около 2 млн. рублей.

Есть варианты дешевле, есть – дороже. Это не так важно.

Допустим, что стороны договорились о передаче задатка в размере 10% от стоимости недвижимости. Получается, что покупатель должен передать продавцу 200 тыс.

рублей. Серьезная сумма.

Впрочем, если продавец, готов получить меньше денег в качестве задатка, то это, повторим, не запрещено законом.

к содержанию ↑

Как правильно оформить?

Выше упоминалось, чтобы оформить задаток при покупке квартиры, можно составить предварительный договор. Как это сделать?

Необходимые документы

Сторонам понадобятся следующие бумаги:

  1. Паспорта или иные документы, удостоверяющие личность, в случае, если, например, сделка заключается между иностранными гражданами, или одна из сторон не является «подданным» РФ.
  2. Документы на недвижимость. Вообще, покупателю желательно заранее посмотреть все бумаги, потребовать их максимум, убедиться, что квартира – «чистая». Но для оформления предварительного договора, по которому передается задаток, достаточно одного документа, который содержал бы описание квартиры: свидетельство о гос. регистрации права, например, или, лучше, выписка из ЕГРН.

Перечисленных бумаг будет достаточно для того, чтобы успешно передать задаток.

Содержание договора

Мнение эксперта
Попов Константин Игнатьевич
Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.

Передавать задаток необходимо по документу, составленному, как минимум, в письменной форме. В нем должны быть следующие пункты:

  1. Дата и место составления, подписания документа.
  2. Сведения о сторонах.
  3. Описание объекта недвижимости. Нужно указать следующие данные:

  • адрес;
  • площадь;
  • кадастровый номер.

В общем, все то, что пропечатывают в выписке из ЕГРН. Информация об имеющихся правоустанавливающих документах. Почему данный пункт сформулирован именно так?

Приведем пример: человек получил в наследство квартиру, но еще не зарегистрировал право собственности. Объект выставлен на продажу. Даны объявления в газетах и в интернете. Нашелся покупатель. Но заключить основной договор не представляется возможным. Нельзя этого делать, если не внесены изменения в ЕГРН по объекту.

Но стороны вполне могут договориться о передаче задатка, указав в договоре, что пока у продавца есть только свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру, о которой идет речь.

  • Размер задатка. Как уже отмечалось, стороны сами договариваются о сумме, которая будет передана.
  • Общая стоимость квартиры.
  • Причины, по которым обязательство не может быть исполнено на данный момент.
  • Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор. Это очень важный пункт.

    • Во-первых, если не определиться со сроками, то можно оттягивать момент оформления сделки на любое время. Что же получится? Есть договоренность, но она не реализуется. Грош цена ей.
    • Во-вторых, сторонам дается ориентир: когда можно привлекать к ответственности контрагента. Если срок нарушен одной из сторон, за исключением случаев форс-мажора, то она потеряет деньги.
  • Порядок и способ передачи денежных средств. Может быть, для сторон и не так важно, как они будут рассчитываться – переводить задаток со счета на счет или передавать наличными, но, с юридической точки зрения, это важно указать, хотя бы потому, что можно будет отследить движение средств.
  • Прочие условия. В любом гражданско-правовом договоре можно прописать все, что прямо не запрещено. Что касается рассматриваемой темы, то стороны могут включить такой пункт: покупатель имеет право пользоваться квартирой с момента передачи задатка. Или: с момента заключения предварительного договора стороны обязуются оплачивать коммунальные платежи за квартиру поровну.
  • Ответственность. Здесь можно сослаться на нормы, прописанные в ГК РФ, а можно – конкретно расписать все меры ответственности.
  • Форма соглашения

    Если в сделке на стороне продавца участвует несколько собственников, несовершеннолетний, то придется обратиться к нотариусу и оформить бумагу у этого должностного лица.

    ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что куплю-продажу квартир в простой письменной форме – без нотариуса, можно оформлять только в том случае, если продавец – совершеннолетний, полностью дееспособный человек, являющийся единственным собственником данной недвижимости.

    Что касается основного договора, то правило простое: он заключается в той же форме, что и предварительный.

    Составление расписки

    Многие стремятся оформить, дополнительно к договору и такую бумагу. На самом деле, оформление расписки в получении задатка необходимо в том случае, если при покупке или продаже квартиры не планируется подписания договора. В противном случае, обе бумаги будут дублировать друг друга. И договор будет иметь больший вес.

    Если же планируется написать именно расписку, то нужно знать следующее:

    1. Писать её текст нужно от руки, чтобы, в случае возникновения разногласий, можно было бы проверить, действительно ли документ оформлен сторонами.
    2. Расписки не заверяются нотариусами, вопреки расхожему мнению. Нет такого нотариального действия: удостоверение расписки. Если люди придут в нотариальную контору и потребуют заверить бумагу, то им предложат два варианта: составить договор, по которому передается задаток, или уйти.
    3. К передаче денег по расписке можно и нужно привлекать свидетелей. В таком случае, необходимо, чтобы каждый свидетель указал свои паспортные данные в документе и поставил подпись. Достаточно будет двух человек, которые, в случае необходимости, смогут подтвердить, что задаток в определенной сумме передавался.

    В расписке должна содержаться та же информация, что и в договоре для оформления задатка при покупке квартиры. Обязательно:

    Передавать денежные средства желательно тут же. Наличными или банковским переводом. Благо, интернет-банкинк от крупных финансовых организаций работает сейчас отменно. Можно воспользоваться и банковской ячейкой.

    к содержанию ↑

    Ответственность сторон

    Многих волнует вопрос, возвращается задаток или нет, в каких случаях и можно ли вернуть его, если передумал покупать квартиру? Отношения по передаче задатка хороши тем, что в ГК РФ предусмотрена четкая ответственность за неисполнение взятых обязательств.

    Варианты таковы:

    1. Если договор купли-продажи не был заключен до оговоренного срока по вине покупателя, то продавец оставляет задаток у себя.
    2. Если виноват продавец – то покупатель вправе потребовать от него возврата задатка и такой же суммы сверху.
    3. Если же договор не был заключен по причинам форс-мажора, то стороны освобождаются от ответственности.

    С виновной стороны можно взыскать еще и убытки. Если несостоявшиеся покупатель и продавец договорятся, то задаток может быть возвращен без применения санкций. Но такое случается редко.

    Таким образом, задаток при купле-продаже квартиры – это отличный способ обеспечить заключение сделки в будущем, если сейчас что-то мешает это сделать. Главное – все правильно оформить.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Соглашение о задатке при покупке квартиры

    При возмездном отчуждении недвижимости Продавец и Покупатель могут заключить не только основной договор купли-продажи, но и дополнительный договор, несущий гарантийную функцию, – это Соглашение о задатке. Благодаря данному документу стороны подтверждают свои намерения в отношении конкретной квартиры.

    Как же правильно составить Соглашение о задатке, и что следует делать с ним далее?

    к содержанию ↑

    Подробнее о задатке: суть и назначение

    Задаток представляет собой только часть от стоимости жилья. Эта часть выражается в денежном эквиваленте и уплачивается Покупателем до заключения основного договора купли-продажи.

    Получается, что Покупатель заранее вносит некоторую сумму в счет будущей сделки. Как правило, задаток передается одним участником сделки другому участнику после составления предварительного договора купли-продажи квартиры.

    Порядок внесения задатка регулируется ст. 380 ГК РФ. Здесь указывается, что, вне зависимости от конечной суммы задатка, стороны должны составить соответствующее Соглашение о его уплате. Соглашение о задатке выполняет сразу 3 основных функции:

    1. Обеспечительная функция. И Продавец, и Покупатель выражают реальную готовность довести сделку до конца. После получения задатка Продавец как бы «бронирует» жилье именно для Покупателя, обязуясь не продавать и не предлагать квартиру 3-им лицам. Однако Покупатель получает возможность въехать в квартиру и начать пользоваться ею только после того, как будут произведены все расчеты и зарегистрирован переход права собственности в Росреестре.
    2. Платежная функция. Сумма задатка засчитывается в общую стоимость приобретаемого имущества. Это может быть как фиксированное денежное значение, установленное Продавцом и устраивающее Покупателя (например, 700 тыс. рублей), так и определенный процент от исходной стоимости всей квартиры (обычно – от 5% до 10%).
    3. Страхующая функция. Подробно раскрывается в п. 2 ст. 381 ГК РФ.
    к содержанию ↑

    Разница между задатком и авансом

    Помимо задатка существует и другой вариант предварительного платежа – аванс. В отличие от задатка, аванс не несет в себе ни гарантирующей, ни страхующей функции.

    Если после внесения аванса Продавец передумает проводить сделку с Покупателем, то он должен будет просто возвратить Покупателю сумму аванса (но не в 2-кратном размере, как это было бы с задатком). Возвращение аванса от Продавца Покупателю происходит и в том случае, если сделка срывается по вине последнего (например, он находит более выгодное предложение, отказывается от приобретения квартиры как таковой и пр.).

    Мнение эксперта
    Попов Константин Игнатьевич
    Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.

    В случае с задатком Продавец был бы вправе оставить всю сумму предварительного платежа у себя, однако в случае с авансом он не имеет такой возможности.

    Внесение аванса необязательно должно подтверждаться специальным письменным соглашением (и, напротив, при внесении задатка такой документ требуется всегда). Например, стороны могут договориться о составлении простой расписки, где будет указываться размер предварительного платежа.

    Сами участники сделки могут быть уверены в том, что проводят процедуру с задатком, однако по факту это будет аванс. Как же сделать так, чтобы с юридической точки зрения предварительный денежный платеж рассматривался именно как задаток, а не аванс?

    к содержанию ↑

    Как правильно составить договор задатка при покупке квартиры

    Если стороны хотят провести сделку с задатком, то им понадобится составить письменное Соглашение о задатке при покупке квартиры. Этот документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.

    Соглашение необязательно заверять у нотариуса, хотя при желании участники сделки могут прибегнуть к этой услуге. Денежные средства могут быть уплачены в тот же момент, когда происходит заключение и подписание Соглашения, а могут быть уплачены после (зависит от того, какую конкретную дату выберут стороны).

    В тексте Соглашения должно быть однозначно отражено, что вносимый платеж выступает именно задатком, а не авансом. Соглашение о задатке также не должно содержать ошибок формального и/или содержательного характера.

    Для удобства можно использовать типовой бланк документа в печатном формате. Сюда понадобится включить следующие сведения:

    • место и дата составления документа;
    • ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца;
    • ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя;
    • пункт о передаче задатка в установленном размере (сумма задатка указывается цифрами и прописью);
    • полная стоимость квартиры (цифрами и прописью);
    • адрес местонахождения и важные технические характеристики квартиры (например, общий метраж, количество комнат и пр.);
    • способ передачи денег (наличный или безналичный, какая валюта);
    • порядок передачи денег (дата перевода или передачи, банковские реквизиты и пр.);
    • права и обязанности сторон;
    • прядок разрешения ситуации в случае срыва сделки и/или неисполнения положений основного договора (кому, как и в каком размере будет возвращен задаток);
    • порядок разрешения ситуации при форс-мажорных или иных обстоятельствах (участники могут дополнительно обговорить, кому, как и в каком размере будет возвращен задаток в случае пожара, предумышленной или непредумышленной порчи имущества и пр.);
    • дата вступления соглашения в силу (обычно – «с момента подписания);
    • срок действия Соглашения, возможность его пролонгации (можно или нельзя продлить по согласию сторон);
    • период, в течение которого необходимо заключить основной договор купли-продажи квартиры (рекомендуется указать конкретную дату, например, «до 31.03.2020»);
    • количество оригинальных экземпляров (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя, причем если Продавцами выступает несколько сособственников, то на каждого из них понадобится подготовить отдельный оригинальный экземпляр Соглашения);
    • реквизиты и подписи участников сделки с расшифровками.
    к содержанию ↑

    Образец договора, соглашения о задатке при покупке квартиры между физическими лицами 2020

    Образцом Соглашения о задатке может выступать нижеприведенный документ, составленный сторонами в связи с возмездным отчуждением квартиры.

    к содержанию ↑

    Порядок действий: что нужно сделать до, во время и после внесения задатка

    Покупателю необходимо подойти к процедуре внесения задатка крайне внимательно, ведь именно он передает другой стороне свои денежные средства.

    До внесения задатка

    Сначала Покупателю понадобится обезопасить себя от возможных происков мошенников и увериться в том, что Продавец не исчезнет после получения задатка. Для этого необходимо:

    Проверить документацию на отчуждаемое жилое помещение.

    Продавец должен предоставить Покупателю:

    Получить от супруга/супруги Продавца письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу недвижимости.

    Если Продавец находится в браке, то он должен предоставить Покупателю письменное согласие от своего партнера на осуществление сделки. Формально квартира может быть продана и без такого согласия, однако это будет считаться правонарушением.

    Такая сделка может быть оспорена обманутым или не проинформированным супругом в 3-летний срок после перехода права собственности.

    Проверить квартиру на наличие ограничений и обременений, не позволяющих свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением

    Обычно сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН. Однако обременением можно также считать наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц. Информацию о них Продавец может получить только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги.

    Если после проверки документов Покупатель обнаружит, что на квартиру наложены ограничительные и запретительные меры, ему понадобится попросить Продавца устранить все обременения. После этого Продавец должен будет предъявить обновленные бумаги, подтвердив факт снятия ограничений и обременений.

    Не нужно передавать деньги в качестве задатка до этого момента, иначе велик риск получить во владение квартиру со все еще действующими обременениями.

    То же самое относится и к прописанным жильцам, – обязательство по их выписке нужно возложить на Продавца до внесения задатка и до подписания основного договора купли-продажи. Если Продавец отказывается сделать это или не хочет предоставлять обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить.

    Проверить факт оплаты коммунальных платежей.

    До внесения задатка Покупателю необходимо внимательно ознакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Фактически такие задолженности не влияют на переход права собственности, т.е.

    они могут иметься, но предупреждать о них специально никто не будет. Так что здесь Покупателю понадобится обезопасить себя самостоятельно.

    Внесение задатка и составление Расписки о получении денег

    Если после предварительной проверки документации и первичного осмотра жилого помещения у Покупателя не возникает сомнений и нареканий, он может заключать с Продавцом Соглашение о задатке. После этого производится непосредственная передача денежных средств.

    Сумма, передаваемая наличными, должна быть тщательно пересчитана (желательно – в присутствии свидетелей). По возможности сторонам следует проверить подлинность купюр в банковском учреждении, ведь задаток даже в самом минимальном размере (например, 5% от стоимости квартиры) представляет собой значительную сумму денег.

    Документ составляется Продавцом, а Покупатель просто подписывает его и расшифровывает свои инициалы. Расписку рекомендуется не печатать на принтере, а именно писать от руки черной или синей шариковой ручкой на листе формата А4.

    В случае возможных судебных разбирательств анализ почерка позволит подтвердить, что Продавец составлял ее лично и по своей воле. Расписку о получении денег необходимо составлять в оригинальных экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке.

    В Расписке о получении денег частично дублируется информация из Соглашения о задатке. Здесь указываются:

    • место и дата составления документа;
    • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания участников сделки;
    • ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания свидетелей (если привлекаются);
    • положение о том, что передаваемые деньги выступают именно задатком, а не авансом;
    • сумма задатка, до этого указываемая в Соглашении (цифрами и прописью);
    • подписи участников сделки с расшифровками.

    После внесения задатка

    После передачи и получения задатка стороны возвращаются к обыкновенной процедуре купли-продажи квартиры. Они:

    • подписывают основной договор в срок, указанный в Соглашении о задатке;
    • проводят окончательные расчеты;
    • переходят к заключительному этапу – перерегистрации права собственности в Росреестре и актуализации сведений в базе данных ЕГРН.
    к содержанию ↑

    Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке

    Соглашение о задатке может быть расторгнуто либо Продавцом, либо Покупателем, либо обеими сторонами вместе. Основаниями для этого могут служить:

    1. Обнаружение в квартире серьезных неустранимых недостатков.
    2. Передача Продавцом Покупателю такой квартиры, которая существенно отличается от заявленного описания, и т.д.

    Как возвращается задаток: досудебное и судебное урегулирование

    Порядок возвращения задатка необходимо обговорить заранее. Легко и просто ситуация разрешается тогда, когда обязательства не исполняет либо Покупатель, либо обе стороны вместе (по обоюдному соглашению и решению прервать сделку).

    В первом случае Продавец просто оставляет задаток у себя. Во втором случае платеж возвращается Покупателю в том же размере, в котором изначально был им уплачен.

    Если же условия Соглашения и/или предварительного договора купли-продажи нарушает Продавец, все оказывается несколько сложнее. Он должен не только вернуть полную сумму задатка, но и уплатить сверх нее точно такую же сумму. На практике Продавцы часто отказываются исполнять данное обязательство.

    Судопроизводство осуществляется в стандартном формате. Для удовлетворения своих требований Истцу понадобится документально подтвердить факт вины Ответчика в неисполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи и Соглашению о задатке.

    Мнение эксперта
    Попов Константин Игнатьевич
    Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.

    В некоторых ситуациях Покупатель не сможет надеяться на возвращение задатка. Часто такое происходит, когда в процедуру купли-продажи квартиры вмешиваются риэлторские фирмы.

    Например, агент по недвижимости может предложить Покупателю внести задаток еще до того момента, когда будет найдено реальное предложение, составлен предварительный договор купли-продажи и оформлено Соглашение о задатке.

    Подобный порядок действий в корне неверен, ведь здесь «задаток» не несет своих обеспечительных, гарантирующих и страхующих функций. Чаще всего риэлторы берут такие «предварительные платежи» в качестве собственных вознаграждений и не передают их Продавцам квартир.

    В результате получается, что при срыве сделки Покупатель может не получить назад заранее внесенные средства.

    Чтобы такого не происходило, передавать задаток необходимо либо лично Продавцу, либо его Доверенному представителю, действующему на основании нотариально заверенной доверенности. Риэлтор, курирующий процесс купли-продажи, не должен выступать посредником в данном юридическом мероприятии.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;

    Соглашение о задатке при покупке квартиры

    Намерение сторон заключить сделку купли-продажи подтверждается задатком. Чтобы его передача была оформлена юридически верно, стороны могут заключить соглашение о задатке при покупке квартиры.

    Рассмотрим в данной статье как правильно оформить такое соглашение, что оно должно содержать, как осуществить передачу задатка и каковы последствия отказа сторон от совершения сделки.

    к содержанию ↑

    Что такое задаток и в чем его суть?

    Задатком является денежная сумма, которая передается продавцу квартиры в качестве предоплаты. Таким образом покупатель выражает свое намерение приобрести жилое помещение, а продавец обязуется не продавать его другим лицам.

    Задаток передается до заключения основного договора купли-продажи, и его сумма учитывается в дальнейшем при оплате полной стоимости квартиры (статья 380 ГК РФ).

    Подтвердить договоренность о купле-продаже квартиры задатком стороны могут в случаях если:

    • продавцу требуется время для оформления документов в отношении продаваемой квартиры;
    • у покупателя недостаточно средств и он оформляет ипотечный кредит;
    • продавцу необходимо решить вопрос снятия обременения либо оплаты долга по коммунальным платежам.

    Соглашение между продавцом и покупателем о передаче задатка составляется независимо от того, какой размер средств будет внесен.

    Отличие задатка от аванса

    При совершении сделок купли-продажи возможно заключение авансового соглашения. Аванс также вносится в качестве предоплаты, но в отличие от задатка не является гарантом совершения сделки. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен покупателю, вне зависимости от того, по чьей инициативе это произошло.

    Оформлять передачу аванса договором или соглашением не обязательно, достаточно написать расписку о получении аванса.

    Отличие задатка от залога

    Залог в отличие от задатка не является платежом. При залоге накладываются определенные ограничения на права залогодателя в отношении его имущества, что гарантирует исполнение им своих обязательств по договору. Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество.

    Передача имущества в залог должна быть оформлена договором (статья 339 ГК РФ) и при необходимости такой договор может быть заверен нотариально. Как правило договор залога применяется при обращении в банк для оформления кредита и является для него гарантией возвращения заемных средств.

    к содержанию ↑

    Особенности оформления задатка в зависимости от условий

    В зависимости от условий совершения сделки оплата продавцу задатка может иметь свои особенности:

    1. У нескольких собственников – все они должны быть включены в соглашение о задатке и подписать его. Получение задатка одним из собственников может повлечь в дальнейшем претензии со стороны других собственников.
    2. С обременением по ипотеке – при необходимости погашения долга по ипотеке деньгами продавца задаток оформляется из расчета этой суммы.
    3. По договору долевого участия в строительстве – стороной, принимающей задаток, будет являться юридическое лицо.
    4. Если от имени продавца выступает представитель – в тексте доверенности должны быть указаны полномочия, позволявшие получить задаток вместо собственника. В противном случае только собственник вправе принять задаток.

    Мнение эксперта
    Попов Константин Игнатьевич
    Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.

    Оформление задатка при заключении договора переуступки права требования, а также договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала, осуществляется по общим правилам.

    к содержанию ↑

    Как правильно оформить соглашение о задатке при покупке квартиры?

    Передача продавцу задатка может быть отражена только в предварительном договоре купли-продажи либо оформлена отдельным соглашением. Оба этих документа будут иметь юридическую силу с момента их подписания.

    В соглашении обязательно в качестве существенных условий должна быть отражена сумма задатка и обозначены те обязательства, которые им обеспечиваются. Деньги могут передаваться непосредственно в момент подписания соглашения либо в указанную в нем дату.

    Соглашение должно быть составлено по количеству участников сделки и подписано каждым из них либо их представителем по доверенности.

    Форма соглашения

    Требование об оформлении соглашения о задатке в письменной форме регламентировано в статье 380 ГК РФ. Заверять его у нотариуса не обязательно, но можно это сделать при желании сторон сделки. Юридическая сила соглашения при этом будет одинаковой, однако для покупателя заверенное соглашение будет гарантией того, что его интересы защищены.

    Стоимость услуг нотариуса при заверении договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, зависит от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).

    Содержание и образец

    Законодательного утвержденного образца соглашения о задатке не существует, поэтому чтобы обезопасить себя от любых возможных рисков, необходимо серьезно отнестись к содержанию документа.

    Соглашение должно включать в себя следующее:

    • дату и место заключения соглашения;
    • информацию о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, место жительства и регистрации);
    • информацию о предмете сделки (адрес жилого помещения, полная стоимость, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
    • сумму передаваемого задатка (в числовом и буквенном выражении) и правовое назначение платежа (из текста документа должно быть понятно, что это именно задаток, а не аванс);
    • срок и порядок передачи задатка (дата, способ передачи денег);
    • срок, до которого должен быть заключен основной договор (если срок не указан, то по общим правилам сделка должна быть заключена в течение года);
    • действия сторон до заключения основного договора (например, подготовка документов продавцом, оформление ипотеки покупателем);
    • права и обязанности сторон;
    • обстоятельства и порядок возврата внесенных в качестве задатка средств, в том числе по независящим от сторон причинам (например, отказ органов и организаций в выдаче необходимых документов и разрешений);
    • количество экземпляров соглашения по количеству участников;
    • момент вступления в законную силу;
    • подписи всех участников сделки.

    По согласованию между сторонами в соглашение могут быть внесены дополнительные пункты, но они должны напрямую относится к предмету заключаемого соглашения.

    Образец соглашения о задатке при покупке квартиры:

    к содержанию ↑

    Передача задатка

    После подписания соглашения покупатель может передавать деньги продавцу. Если денежные средства передаются наличными, то продавец должен удостовериться что сумма соответствует указанной в соглашении, пересчитав их в присутствии свидетелей. Банковский перевод легко подтвердить квитанцией или выпиской со счета.

    Местом передачи денег может быть офис агентства недвижимости, офис нотариуса, либо продаваемая квартира.

    Сумма и срок задатка

    Как правило, размер задатка определяется по договоренности сторон и не привязан к какому-либо проценту от суммы сделки. Обычно эта сумма составляет от 50 до 100 тыс. рублей, за исключением случаев, когда задаток обеспечивает погашение ипотечного долга продавца.

    Устанавливая сумму задатка стороны исходят из своих интересов. Она должна быть достаточной, чтобы ее потеря для продавца или покупателя в случае отказа одной из сторон от сделки, стала значительной.

    Это гарантирует, что покупатель не откажется от сделки, найдя более подходящий вариант в процессе ее совершения. При этом продавец не захочет продать квартиру другому лицу, понимая, что возврат суммы в двойном размере ставит под сомнение его выгоду.

    Срок действия соглашения о внесении задатка будет зависеть от того, какие действия необходимо совершить сторонам до подписания основного договора. Срок обговаривается сторонами заранее и учитывается с запасом времени либо в соглашении может быть оговорена возможность продления срока при необходимости.

    Совершить сделку можно в любой день до указанного в соглашении срока.

    Расписка о передаче

    Факт передачи задатка продавцу может быть подтвержден распиской о получении денежных средств. Составление такого документа не является обязательным, однако для покупателя это будет гарантией того, что продавец не сможет опровергнуть факт получения им денежных средств.

    Расписку рекомендуется составлять продавцу собственноручно, указав в ней следующие сведения:

    • где и когда составлена;
    • данные сторон сделки;
    • сумма, передаваемая в качестве задатка;
    • назначение передаваемой суммы;
    • подписи и расшифровки подписей участников.

    Покупателю необходимо сохранить расписку, так как в случае судебных разбирательств она послужит доказательством фактической передачи средств.

    Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры:

    к содержанию ↑

    Расторжение соглашения о задатке

    До момента подписания основного договора и его регистрации в Росреестре соглашение о задатке может быть расторгнуто по инициативе любой из сторон. Покупатель обычно настаивает на расторжении при наличии следующих обстоятельств:

    • если в жилом помещении обнаружены существенные недостатки, которые невозможно устранить и ранее покупателю о них не было известно;
    • характеристики жилья, которое передается покупателю, существенно отличаются от заявленных продавцом изначально;
    • продавец не подготовил необходимые документы.

    Продавец и покупатель могут передумать совершать сделку, но при этом они должны осознавать правовые последствия своих действий.

    В каком случае можно вернуть задаток?

    Чтобы не возникло споров при расторжении соглашения, обстоятельства и условия возвращения уплаченных средств лучше отражать в тексте такого соглашения. Статьей 381 ГК РФ предусмотрен стандартный порядок возвратов:

    • сделка не состоялась по вине продавца (отказ или виновные действия) – уплаченная сумма возвращается в двойном размере;
    • действия покупателя стали причиной срыва сделки – сумма задатка остается продавцу;
    • обоюдное решение сторон о расторжении сделки – переданная сумма возвращается покупателю;
    • непредвиденные обстоятельства – в этом случае задаток также возвращается покупателю.

    Дальнейшее развитие событий будет зависеть от позиции второй стороны – либо сумма задатка будет возвращена (данное действие также нужно подтвердить распиской), либо вопрос будет решаться в судебном порядке.

    Возврат средств по договоренности

    Возврат средств по обоюдному согласию является наилучшим вариантом развития событий для сторон (статья 450 ГК РФ). Покупатель в этом случае не теряет свои деньги и стороны не тратят время на судебные тяжбы. Однако на практике чаще всего свои обязательства нарушают продавцы и возвращать двойную сумму задатка им совсем не хочется.

    В судебном порядке

    Если вернуть средства по договоренности сторон не удалось, то необходимо попытаться решить проблему в досудебном порядке. Для этого инициатор расторжения соглашения оформляет свое намерение в виде письменного требования и направляет его другой стороне сделки.

    Помимо основных сведений о соглашении, которое подлежит расторжению, в требовании нужно указать основания, по которым возникла такая необходимость и непосредственную просьбу о расторжении и возврате средств.

    В случае уклонения стороны от исполнения требований разрешить спор можно будет только в судебном порядке. Споры, в которых сумма иска менее 50 тыс. руб. рассматривает мировой суд. Если сумма выше обращаться нужно в районный суд. Бремя доказывания факта неисполнения стороной каких-либо обязательств по договору будет лежать на истце.

    Как правильно оформить договор задатка. Подробное руководство

    Перед составлением договора задатка между физическими лицами необходимо отличать это определение от его младшего брата, аванса. Ведь многие и вправду путают эти понятия. А это юридически важно! В данной статье мы рассмотрим различия этих понятий, формы и виды задатка и то, как правильно заполнить договор о задатке между физическими лицами.

    к содержанию ↑

    Определение

    Разберемся с самым важным и определяющим пунктом статьи. Что из себя представляет задаток и чем он отличен от аванса?

    Задаток имеет более официальную и строгую форму денежного эквивалента. А именно: это сумма, уплачиваемая, согласно договору, в счет будущих платежей.

    Мнение эксперта
    Попов Константин Игнатьевич
    Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.

    Аванс же — это предварительная оплата. Он не является гарантией выполнения стороной обязательств.

    Аванс возвращается полностью, если исполнитель не выполняет своих обязанностей. Задаток же в этой ситуации поступает жёстче.

    Если не выполнены условия договора, то виновная сторона обязана выплатить партнеру всю вдвое умноженную сумму задатка. Задаток не возвращается и тому, кто его дал, в случае невыполнения условий договора с его стороны.

    Задаток — это неполная предоплата, обязывающая обе стороны к выполнению договорных обязательств.

    Необходимо надлежащим образом заполнять документ. Он должен содержать: итоговую цену объекта купли-продажи (машины, квартиры и т.д.), сумму задатка (указывается прописью и цифрами), реквизиты и паспортные данные сторон, срок исполнения обязательств, описание объекта купли-продажи, прочие условия, которые являются необходимыми для покупателя и продавца.

    В случае когда возникла неразрешимая ситуация и нет четко оформленного платежа как именно задатка, то эта сумма будет оглашена суду как аванс. Также помните, что договор задатка между физическими лицами не может быть заполнен раньше основного договора.

    Задаток является доказательством заключения договора. Об этом сказано в статьях 380 и 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    к содержанию ↑

    Форма и виды

    Договор о задатке может быть заполнен в произвольной письменной форме. Обязательным его условием, как и других документов, является рассмотрение и согласование сторонами всех пунктов договора.

    Заключен он может быть в нескольких вариантах:

    • Составлен один документ, который содержит главные условия договора;
    • Заключен договор, соответствующий протоколу о намерениях;
    • Путь документального обмена различными видами связи, например, почтой. Необходимо достоверно установить, что документ поступает именно от второй стороны;
    • Принятие к исполнению заказа;
    • Оплата счета и заключение тем самым договора.
    • Оформление договора зависит от его формы и серьезности.
    • Документ должен быть обязательно подписан собственноручно партнером.
    1. Продажа (реализация) товаров — самый распространенный документальный вид. Договор купли-продажи выполняет роль определителя двух физических лиц по отношению друг к другу. А именно — покупатель и продавец. Суть этого документа в том, чтобы обязать обе стороны исполнить свои функции. Продавец обязуется передать товар, а покупатель — принять его и уплатить за него определенную сумму.
    2. Поставка товаров — классический вид договоров. Его функция — регулирование отношений по реализации товаров между физическими лицами. Суть такого договора в том, чтобы обязать поставщика передать товар покупателю, а покупателя — принять товар.
    3. Контрактация — особый вид договоров. Его функция — контроль передачи выращенной культуры покупателю. В данном случае продавец — производитель сельскохозяйственной продукции, а покупатель — ее заготовитель.

    Это основные виды договоров.

    к содержанию ↑

    Предварительный договор о купле-продаже недвижимости

    При покупке недвижимости проходит много времени между устным согласием сторон и оформлением договора купли-продажи. Это связано с юридическими и техническими нюансами. Собственно для этого и был создан договор задатка. Благодаря ему, продавец будет чувствовать себя уверенней. Но ведь нельзя составлять договор задатка раньше основного?

    Для этого создания предварительный договор купли-продажи. Он может быть использован как отдельный независимый документ или расширенный вид договора о задатке.

    Предварительный договор купли-продажи фиксирует четкие сроки для подписания основного договора, главные условия основного договора (цену), даёт право требовать принудительного совершения сделки через суд.

    к содержанию ↑

    Правила оформления

    Важно помнить, что договор о задатке заполняется поэтапно:

    1. Внесение данных об участниках соглашения (паспортные данные, ФИО, года рождения и адреса регистрации обеих сторон);
    2. Данные о сумме задатка;
    3. Данные о предмете соглашения;
    4. Данные о полноценной стоимости объекта на рынке (достоверная и точная, должна быть предварительно согласована с учетом обеих сторон).

    Бланк соглашения

    Соглашение о задатке — обязательный документ, который оформляется в произвольной письменной форме. Это требование обусловлено статьей 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Главная информация в соглашении — это сумма задатка и обязательства обеих сторон. Эти компоненты должны быть указаны в документе четко и ясно.

    В шапке соглашения прописываются паспортные данные обеих сторон. А также их адреса регистрации и контактные данные.

    Далее идёт информация о квартире, предмете этого соглашения. Необходимо подробно описать недвижимость с учетом точного адреса и стоимости, по которой его продают. Здесь же должно быть указано ФИО владельца помещения и на каких основаниях.

    В дальнейшем указываются обязательства сторон сделки. Чтобы избежать на этой почве в дальнейшем конфликта, необходимо полностью прописать перечень необходимых действий.

    Один из самых важных пунктов — определение порядка осуществления сделки, расходов и все, что связано с суммами. Здесь даже форму оплаты необходимо оговорить.

    Бланк договора

    Что касается самого договора, то в шапке документа прописывается число заполнения и год. В дальнейшем стороны указывают свои паспортные данные, ФИО и адреса регистрации.

    Мнение эксперта
    Попов Константин Игнатьевич
    Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.

    Далее вы можете увидеть основные условия договора, которые важны для обеих сторон. Также указано, какие документы Продавец передает Покупателю вместе с задатком.

    Ниже указываются форс-мажорные ситуации и чем они грозят обеим сторонам. В самом низу договора повторено прописываются данные Покупателя и Продавца в более удобной форме и ставится подпись, означающая, что стороны согласны с условиями договора.

    к содержанию ↑

    Ответы на распространенные вопросы

    Очень часто пользователи пишут о том, что данный договор относится и к авансу. Но напоминаем вам, что аванс и задаток — это различные вещи. И вам просто необходимо их отличать, чтобы заранее быть юридически подкованным. А отличие этих понятий было указано в самом начале статьи подробно и доступным языком.

    Также сталкиваются с вопросами о вышесказанной двойной выплате задатка. Если и возникает такая ситуация, то, конечно, обязанности в данном случае перекладываются на продавца. И вернуть сумму необходимо ему.

    Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

    Нотариальное заверение не является обязательным условием, поэтому оформлять у нотариуса задаток или нет — это уже сугубо личное решение. Данное действие может выступать просто как дополнительная гарантия, не более того.

    Кто может подписать соглашение о задатке

    Соглашение о задатке подписывается только собственноручно покупателем и продавцом.

    Как передать деньги продавцу

    Конечно же, нужно подготовиться к моменту передачи платежа. В этом случае важна внимательность и ответственность, ведь мы искренне дело с недвижимостью. Поэтому придерживайтесь этих правил:

    1. Необходимо проверить документы о праве собственности квартиры, об отсутствии на ней арестов, о легальности данного действия;
    2. Нужно получить согласие суда или жены продавца на продажу квартиры;
    3. Проверить квартиру на предмет ограничений или обременений. Это должно быть уже проверено на момент подписания основного договора. Также из недвижимости должны быть уже выписаны все жильцы;
    4. Проверить отсутствие долгов по оплате коммунальных платежей.

    Теперь мы можем передать деньги продавцу. Делать это необходимо желательно с распиской. В ней указаны:

    1. Где и когда она составлена;
    2. ФИО, адреса и паспортные данные обеих сторон;
    3. Конкретизация того, чем является эта сумма (аванс, задаток, оплата);
    4. Прописная и цифровая фиксация суммы;
    5. Подписи с расшифровкой от обеих сторон.
    к содержанию ↑

    Договор задатка

    Город Москва, РФ
    Тринадцатого августа две тысячи пятнадцатого года

    1. С техническим состоянием продаваемой недвижимости ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен.
    2. Срок подписания договора купли-продажи до ПЕРВОГО сентября две тысячи пятнадцатого года.
    3. Расходы по оформлению договора задатка и по заключению договора купли-продажи оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.
    4. Условия задатка (ст.380, 381 ГК РФ): в случае отказа ПРОДАВЦА от подписания договора купли-продажи после получения задатка последний обязуется вернуть задаток ПОКУПАТЕЛЮ в двойном размере. В случае отказа ПОКУПАТЕЛЯ от подписания договора купли-продажи задаток остается у ПРОДАВЦА.
    5. Настоящий договор задатка составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

    ПОДПИСИ:
    _______________________
    _______________________

    Автор статьи
    Попов Константин Игнатьевич
    Юрист-практик с 6-летним опытом. Специализация — семейное право. Член ассоциации юристов.
    Следующая
    ДоговораДоговор доверительного управления имуществом: образец 2020 года

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector